WWW.KNIGA.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА - Книги, пособия, учебники, издания, публикации

 

Pages:   || 2 |

«2009 УДК 332.871.3 ББК 65.4 Ю 51 Юнисова Е.И., Шишка К.П. Жилищная азбука для взрослых: Информационное пособие. - Тверь: Научная книга, 2009. - 52 с. Пособие ...»

-- [ Страница 1 ] --

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПОСОБИЕ

«ЖИЛИЩНАЯ АЗБУКА ДЛЯ ВЗРОСЛЫХ»

В рамках проекта

Поддержка собственников жилья

реализуемого Фондом «Новая Евразия» в сотрудничестве

с Фондом «Институт экономики города»

при поддержке

Агентства США по международному развитию/Россия

2009

УДК 332.871.3

ББК 65.4

Ю 51 Юнисова Е.И., Шишка К.П. Жилищная азбука для взрослых:

Информационное пособие. - Тверь: Научная книга, 2009. - 52 с.

Пособие представляет собой ответы на часто задаваемые вопросы, возникающие у жителей многоквартирных домов, выявленные в ходе реализации проекта «Поддержка собственников жилья» (hsp.tsgrf.ru) в пилотных городах Пермь, Нижний Новгород и Тверь.

Предназначено для широкого круга читателей: граждан, членов инициативных групп собственников по выбору способа управления многоквартирным домом или созданию ТСЖ, членов правления или ревизионной комиссии ТСЖ, ЖСК и иных кооперативов, для работников сферы жилищно-коммунального хозяйства, органов местного самоуправления.

Издание подготовлено в рамках проекта «Поддержка собственников жилья» при финансовой поддержке Агентства по международному развитию США Точка зрения авторов, отраженная в издании, может не совпадать с точкой зрения Агентства США по международному развитию (АМР США).

©Фонд «Новая Евразия»

УДК 332.871. ББК 65.  

СОДЕРЖАНИЕ

Исторические вехи в развитии системы управления многоквартирными домами (МКД) Первый раздел «КТО В ДОМЕ ХОЗЯИН?» 1. Что такое МКД? 2. Что такое общее имущество? 3. Что входит в состав общего имущества? 4. Кому принадлежит общее имущество? 5. Кто такой собственник? 6. Чем владеет собственник? 7. Кто такой наниматель? 8. Какие права и обязанности у собственника? 9. Что такое общее собрание собственников? 10. Как проводится общее собрание? 11. Какие решения принимают на общем собрании? 12. Для чего собственникам нужно научиться договариваться? Второй раздел «ЧТО ЗНАЧИТ УПРАВЛЯТЬ ДОМОМ?» 1. Что такое управление МКД? 2. Что такое содержание МКД? 3. Какие бывают способы управления? 4. В чем отличия и преимущества способов управления? 5. Как выбирается способ управления? 6. Какие права и обязанности у управляющей компании? 7. Что такое ЖСК? 8. Какие права и обязанности у ТСЖ? 9. Какие права и обязанности у членов ТСЖ? 10. Что такое ЖСК? 11. Что такое договор на управление МКД? 12. Что содержит договор управления МКД? 13. Кто заказывает услугу на управление МКД? 14. Как выбрать «нужную» управляющую компанию? 15. Где взять информацию об управляющей компании? 16. Какое место занимает городская власть в управлении домом?




  Третий раздел «ЗА ЧТО МЫ ПЛАТИМ КВАРТПЛАТУ?» 1. Из чего состоит квартплата? 2. Кто и как устанавливает тарифы на оплату ЖКУ? 3. Что включает управление многоквартирным домом? 4. Что включает содержание и ремонт общего имущества? 5. Что такое коммунальные услуги? 6. Кто отвечает за предоставление коммунальных услуг? 7. Как рассчитываются коммунальные услуги? 8. Когда нужно делать капремонт дома и кто за это платит? 9. Как быть если услуги предоставляются не в полном объеме и некачественно?

1. За что отвечают федеральные органы власти и профильные службы?

2. За что отвечают региональные органы власти? 3. За что отвечают органы местного самоуправления? Исторические вехи в развитии системы управления Реформирование жилищно-коммунального хозяйства в нашей стране затрагивает очень широкий круг взаимоотношений, в который вовлечено большинство населения городов и посёлков. Особенно это касается сферы управления многоквартирными домами.

I. Сначала было только государство: государство было собственником жилья, оно же являлось и заказчиком жилищно-коммунальных услуг.

Исполнителем услуг были так же государственные организации (ЖЭКи, РЭУ и проч.), а поставщиком коммунальных услуг были государственные предприятия. Ремонтные работы выполняли государственные ремонтностроительные управления, а вывоз мусора осуществляли государственные дорожно-механизированные базы. Все эти предприятия подчинялись районным (городским) производственным жилищным объединениями, а те, в свою очередь, исполкому районного (городского) Совета народных депутатов, который, собственно, и являлся главным заказчиком и распорядителем: распределял жилье, распределял государственные средства на ремонт этого жилья и на его содержание, назначал руководителей государственных организаций и давал им распоряжения.

А жители вносили свою часть платежей в ЖЭК, РЭУ и проч.

квартиросъемщиками (нанимателями). Они платили символическую плату и не имели ни возможности выбора поставщиков, ни влияния на качество получаемых услуг. Размер оплаты граждан составлял не более 5от суммы реальных затрат на ремонт и содержание жилья и поставку коммунальных услуг: воды, тепла, электроэнергии, бытового газа.

II. В начале 90-х годов началась приватизация жилья, а вместе с тем рыночные преобразования в жилищной сфере. Первое время, несмотря на то, что часть жителей в многоквартирных домах становилась собственниками, взаимоотношения в сфере управления жилыми домами оставались прежними. Через пять-семь лет начались преобразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Произошло разделение функций заказчика и подрядчика (исполнителя) жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ): ЖЭК – исполнитель в ряду других подрядных и ресурсоснабжающих предприятий; ДЕЗ – районная/городская служба заказчика, которая нанимает ЖЭКи, ремонтно-строительные предприятия и автохозяйства. Выбора среди них практически нет: по-прежнему – ДЕЗы и ЖЭКи, как и другие подрядные и ресурсоснабжающие организации остаются государственными и имеют территориальное закрепление. Платежи жителей теперь направляются в ДЕЗ, который выполняет функции заказчика. Доля платежей жителей в общих расходах составляет 30-40%.





Появилось два способа управления кондоминиумом (единым комплексом недвижимого имущества): товарищество собственников жилья ТСЖ (равно с ним – жилищно-стрительный кооператив – ЖСК), либо государственная служба заказчика. Непосредственное управление допускалось только в малоквартирных домах.

III. В конце 90-хх начался период разгосударствления жилищнокоммунальной сферы. Стали появляться отдельные частные исполнители работ и услуг: автопредприятия, сервисные и подрядные организации, как правило, бывшие акционированные ГУПы или МУПы, которые привлекались заказчиками услуг - ДЕЗами или муниципалитетами на конкурсной основе. Заказчик ЖКУ прежний - ДЕЗ (государственное или муниципальное унитарное предприятие) или, в отдельных случаях, муниципалитет.

Доля приватизированного жилья превышает 50%, доля платежей жителей в общих расходах составляет 60-80%%.

IV. В связи с принятием нового Жилищного Кодекса (ЖК) РФ ( г.) наступает завершающий этап в реформировании сферы управления многоквартирными домами. Заказчиком жилищнокоммунальных услуг становится собственник помещения в многоквартирном доме. Высший орган управления – общее собрание собственников. ЖК РФ закрепляет три способа управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Исполнитель ЖКУ – управляющая компания (УК), либо ТСЖ (ЖСК, ЖК), подрядные организации. Управляющие компании и подрядчики - как правило, частные предприятия или предприниматели, ресурсоснабжающие организации акционируются, доля муниципалитета либо государства в уставном капитале таких предприятий поэтапно снижается.

Жители платят в ТСЖ/ЖСК или в управляющую компанию, доля платежей жителей постепенно доводится до 100%. Государственные субсидии малоимущим и льготы различным категориям граждан направляются на персонифицированные счета, снижается доля перекрестного финансирования предприятий ЖКХ из бюджетных средств.

Все эти преобразования способствуют формированию рыночных отношений: возникновению различных частных подрядных и управляющих компаний, росту конкуренции, повышению набора услуг в жилищной сфере и их качества, повышения уровня обслуживания и содержания жилья.

Организации различных форм собственности получают равные экономические возможности вхождения в сферу управления многоквартирными домами и оказания жилищно-коммунальных услуг собственникам помещений.

Собственники жилья, в свою очередь, получают возможность выбора и реализации способа управления многоквартирными домами, формирования экономически обоснованной схемы взаимодействия с управляющей и подрядными организациями, применения ресурсосберегающих технологий, получения качественных услуг, повышения комфортности и безопасности проживания.

Но при этом перед собственниками стоит важная задача: стать настоящими хозяевами дома - сорганизоваться и принимать коллективные решения.

ПОЧЕМУ? ЗАЧЕМ? КАКИМ ОБРАЗОМ? – это Ваши вопросы, ответы на которые есть в нашей Жилищной азбуке.

В основу пособия вошли часто задаваемые вопросы, возникающие у жителей многоквартирных домов.

Многие из этих вопросов выявились в ходе реализации проекта «Поддержка собственников жилья» (hsp.tsg-rf.ru) в пилотных городах Пермь, Нижний Новгород и Тверь.

СТРУКТУРА АЗБУКИ

Первый раздел «КТО В ДОМЕ ХОЗЯИН?» - посвящен общим правовым вопросам и даёт читателю представление о том, что является объектом управления в жилищной сфере, какие существуют субъекты – участники правоотношений в данной сфере, какие у каждого вида участников объемы прав и обязанностей, как они взаимодействуют в вопросах, имеющих существенное значение для всего многоквартирного дома.

Второй раздел «ЧТО ЗНАЧИТ УПРАВЛЯТЬ ДОМОМ?» раскрывает понятия управления и содержания многоквартирным домом, показывает многокомпонентность и последовательность данных видов услуг. Организовать управление домом можно по-разному. На практике существует множество форм управления, поэтому в данном разделе показаны различные варианты взаимоотношений участников процесса управления многоквартирным домом: различные способы управления, различные комбинации договорных отношений с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, различные методы привлечения исполнителей работ и услуг. Каждый дом может подобрать для себя наиболее актуальную форму таких отношений. Для этого мы раскрываем отличия и преимущества того, как обеспечиваются права собственников при различных способах управления, как способ управления выбирается.

Третий раздел «ЗА ЧТО МЫ ПЛАТИМ КВАРТПЛАТУ?»

Очень часто мы и представления не имеем, за что платим квартплату. Какие работы и услуги входят в те расходы, которые указаны в нашей квитанции на оплату услуг? В каком объеме эти услуги должны предоставляться? Что нужно делать в тех случаях, когда работы и услуги предоставляются нам не в полном объеме и не надлежащего качества?

Перечисленным вопросам как раз и посвящен данный раздел.

Четвертый раздел «КТО ЗА ЧТО ОТВЕЧАЕТ В ЖКХ?»

Во многом, причина нашей безучастности ко всему, что происходит за пределами нашей квартиры вне её стен, вызвано тем, что большинство жителей уверено: мы за это не отвечаем. За это отвечает Государство. Но времена меняются, меняются и имущественные взаимоотношения, меняется и состав собственников. Теперь большинство собственников – граждане, а не город. А, значит, многоквартирный дом, все его конструктивные и инженерные элементы – это зона их ответственности.

Но только ли собственники за всё отвечают? Не оставлены ли мы один на один со всеми этими сложностями, проблемами и неразрешимыми трудностями?

СОКРАЩЕНИЯ И ТЕРМИНЫ, КОТОРЫЕ ВСТРЕЧАЮТСЯ В

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации;

ГУП – государственное унитарное предприятие;

ДЕЗ – дирекция единого заказчика;

ЖК – жилищный кооператив;

ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации;

ЖКУ – жилищно-коммунальные услуги;

ЖКХ – жилищно-коммунальное хозяйство;

ЖСК – жилищно-строительный кооператив;

ЖЭК – жилищно-эксплуатационная контора;

ИТП - индивидуальный тепловой пункт;

Кондоминимум – единый имущественно-земельный комплекс, в котором жилые и нежилые помещения принадлежат двум и более собственникам;

МКД – многоквартирный дом;

МУП – муниципальное унитарное предприятие;

ОМСУ – органы местного самоуправления;

Проект «Поддержка собственников жилья» - hsp.tsg-rf.ru;

РЭК – региональная энергетическая комиссия;

РЭУ – ремонтно-эксплуатационное управление (участок);

ТСЖ – товарищество собственников жилья;

УК - управляющая компания;

ФСТ РФ – Федеральная служба по тарифам РФ;

ФЦП – федеральная целевая программа.

1. Что такое МКД?

МКД (многоквартирный дом) - это жилое здание с земельным участком, в состав которого входят жилые и нежилые помещения (не менее двух) и общее имущество. При этом выходы из квартир (помещений) должны располагаться либо в помещениях общего пользования, либо на общем земельном участке, прилегающем к данному дому. Иными словами, жилой дом, принадлежащий двум собственникам, обладающим отдельными самостоятельными земельными участками, не является многоквартирным домом.

Пример: дом на двух хозяев, имеющий общую стену, разделяющую этот дом на две половины, но у каждого хозяина свой земельный участок, оформленный в частную собственность. Такой дом не может считаться многоквартирным.

Многоквартирный дом может быть одноэтажным и иметь всего лишь два помещения (квартиры). Так же он может быть многоэтажным, многоподъездным, и квартир в нем может быть сто или двести, а кроме квартир могут ещё быть встроенные нежилые помещения: магазин, аптека или кафе.

Отличительные признаки МКД:

Первый: многоквартирный дом включает жилые и нежилые помещения, не менее двух помещений.

Второй: жилые и нежилые помещения должны иметь выход либо в общие помещения, либо на общий земельный участок.

Третий: должно быть общее имущество, включающее земельный участок.

Таким образом, многоквартирный дом – это комплекс недвижимого имущества, включающий жилые и нежилые помещения (совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, либо в помещения общего пользования в таком доме), и общее имущество.

МКД= жилой дом, где не менее 2-х квартир + общее имущество + общий земельный участок Официальные документы:

ПП РФ от 28 января 2006 г. N 2. Что такое общее имущество?

Общее имущество (общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме) - имущество, принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности и предназначенное для обслуживания двух и более помещений собственников. Т.е. такие элементы дома, которые расположены вне квартир и предназначены для функционирования всего дома, либо для части квартир в этом доме. Изредка некоторые инженерные элементы, предназначенные не только для одной квартиры, могут быть и внутри квартир, скажем воздушный кран системы отопления или вентиль.

В разных домах состав общего имущества может быть разным.

Это зависит от архитектурных и конструктивных особенностей каждого дома, от наличия разнообразных инженерных элементов.

Главный отличительный признак такой: если данное имущество в доме предназначено для обслуживания не одной квартиры, а нескольких, то это общее имущество в многоквартирном доме.

Имущество необходимое для функционирования жилого дома 3. Что входит в состав общего имущества?

В состав общего имущества включаются:

а) помещения общего пользования - т.е. такие помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме. Например, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и вентиляционные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и прочие помещения.

Другими словами, такие помещения, которые предназначены для того, чтобы использовать основные помещения, т.е. лестницы, коридоры, холлы и прочие, либо для того, чтобы размещать и обслуживать различные элементы и системы данного дома. Скажем, в подвале обычно размещены различные коммуникации, задвижки, насосы и другие элементы. Чердак предназначен для размещения коммуникаций, а также для обслуживания кровли и других технических нужд. А без лестницы или коридора невозможно попасть в помещения.

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий и балконов, несущие колонны;

г) ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одного помещения: окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты;

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). Например, система холодного и горячего водоснабжения, в состав которой входят множество элементов:

стояки, ответвления, отключающие устройства, запорно-регулировочные краны на отводах коллективные (общедомовые) приборы учета холодной и горячей воды и многое другое;

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (границы участка определяются на основании данных государственного кадастрового учета), с элементами озеленения и благоустройства, к примеру: зеленые насаждения, малые архитектурные формы, оборудование детских площадок ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства одного многоквартирного дома, такие как:

трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Все то что, предназначено для обслуживания более одной квартиры (помещения) Официальные документы:

- Гл. 6 ЖК РФ;

- Ст. 290 ГК РФ;

- Раздел I Правил содержания общего имущества (ПП РФ от 13.08.06 г. N 491).

4. Кому принадлежит общее имущество?

Общее имущество принадлежит всем собственникам помещений (квартир и нежилых помещений) в данном доме. Каждому собственнику оно принадлежит в его части, т.е. доля каждого собственника пропорциональна площади помещения (квартиры) этого собственника по отношению к общей площади всех жилых/нежилых помещений в данном доме.

Только долю каждого собственника невозможно выделить. Они все вместе пользуются и распоряжаются общим имуществом.

Даже если кто-то из собственников не пользуется какой-то частью общего имущества, скажем лифтом в соседнем подъезде или межквартирным холлом на другом этаже, то независимо от этого, и лифт в соседнем подъезде, и холл на другом этаже – являются общим имуществом, за состояние которого этот собственник несет ответственност.

Собственники несут ответственность даже за то общедолевое имущество, которым не пользуются Официальные документы:

Ч.ч.1-2 Ст. 36. ЖК РФ;

Ст.ст. 289, 290 ГК РФ.

5. Кто такой собственник?

Собственником помещения может быть любое лицо: физическое лицо или юридическое лицо, владеющее жилым или нежилым помещением в многоквартирном доме по праву частной собственности, а также муниципалитет или государство, владеющее помещениями по праву муниципальной (государственной) собственности.

Собственником (физическое лицо) может быть как гражданин Российской Федерации, так и иностранные граждане. Собственниками (юридическое лицо) могут быть предприятия и организации различных форм собственности и видов деятельности.

Право собственности может возникать по различным основаниям:

граждане могут приватизировать занимаемые ими помещения, предоставленные по договору социального найма. Либо приобрести в собственность на основании договора купли-продажи или участия в долевом строительстве. Нередки случаи, когда собственники приобретают помещения на основании договора мены, либо дарения или получают помещение в наследство.

Организации могут выкупить арендованные помещения или приобрести их по конкурсу.

Собственник = физлицо = юрлицо = муниципалитет = государство Официальные документы:

Ст. 209 ГК РФ.

6. Чем владеет собственник?

Собственник владеет, пользуется и распоряжается помещением, принадлежащим ему по праву собственности (квартирой или нежилым помещением). Помимо этого, всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество по праву общей долевой собственности, которым все собственники владеют, пользуются и распоряжаются на основании принимаемых коллективных решений и в пределах, определенных жилищным и гражданским законодательством.

В части распоряжения общим имуществом есть некоторые ограничения. Например, доля права в общем имуществе не подлежит выделению в натуральной форме или отчуждению, т.е. нельзя выделить, присвоить либо продать часть лестницы или лифтовой шахты.

Собственник владелец не только помещения, но и части общей долевой собственности Официальные документы:

Ч. 1, Гл. 18, Ст. 288-289 ГК РФ.

7. Кто такой наниматель?

Наниматель – лицо, владеющее и пользующееся жилым помещением в многоквартирном доме на основании договора найма, заключаемого с собственником этого помещения.

Так, по договору социального найма муниципалитет (собственник муниципальной квартиры) предоставляет жилое помещение нанимателю и членам его семьи на определенных условиях и на определенный срок, который указывается в договоре найма. Порядок предоставления муниципальных квартир в наём регулируется Жилищным Кодексом РФ и другими нормативными актами, принимаемыми на региональном и муниципальном уровнях.

Собственники помещений, находящихся в частной собственности (граждане, юридические лица), так же вправе предоставлять свои помещения в наём.

Наниматель имеет меньший объем прав, нежели собственник.

Так, наниматель не вправе распорядиться занимаемой квартирой, т.е. он не может её продать, подарить или завещать. Но может обменять в случае, когда заключен договор социального найма.

В отношении общего имущества многоквартирного дома у нанимателей так же меньше прав: наниматель не участвует в принятии решений относительно выбора способа управления имуществом, о проведении капитального ремонта или реконструкции дома, но вправе пользоваться таким имуществом наравне с собственниками.

Наниматель не может участвовать в создании товарищества собственников жилья и быть избранным в руководящие органы ТСЖ.

Наниматель не принимает решений о судьбе дома Официальные документы:

- Ч.1, ст. 671 ГК РФ;

- Ч.1,2, ст. 672 ГК РФ;

- Раздел III ЖК РФ.

8. Какие права и обязанности у собственника?

Собственник помещения в многоквартирном доме обладает определенным объемом прав и обязанностей. Он вправе владеть пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему помещением. Но, как собственник – он обязан содержать принадлежащее ему имущество, и несёт риск гибели (утраты) этого имущества.

У собственника есть право управления общим имуществом.

Помимо этого, он обязан содержать общее имущество многоквартирного дома и нести бремя расходов, пропорциональное его доле в этом имуществе. Для этого ему нужно проводить (принимать участие) общее собрание и принимать решение по ряду вопросов: выбор способа управления многоквартирным домом, определение состава необходимых работ и услуг для дома, утверждать стоимость этих работ.

При этом решение, принятое общим собранием собственников, является обязательным для всех собственников, не зависимо от того, принимали ли они участие или по какой-то причине отсутствовали, либо при голосовании не согласились с мнением большинства.

Собственники отвечают за судьбу дома Официальные документы:

9. Что такое общее собрание собственников?

Собрание – это мероприятие, проводимое для информирования более широкого круга людей о значимых событиях и стоящих в связи с ними задачах, обсуждения возможных действий, а также для принятия согласованных (коллегиальных) решений.

Цель собрания – достижение взаимного согласования интересов его участников путем выработки и принятия большинством участников собрания осознанных решений, а также побуждение его участников и других граждан и организаций, имеющих непосредственное отношение к принятым решениям, к дальнейшему их исполнению.

Собрание собственников помещений в многоквартирном доме – это высший орган управления таким домом. Решение общего собрания, принятое по всем правилам (т.е. в установленном законе порядке и в пределах компетенции), является обязательным не только для собственников, но и для других участников правоотношений в жилищной сфере. К примеру, организаций и предприятий, оказывающих услуги данному дому или для органов местного самоуправления в вопросах, касающихся управления, ремонта, содержания и использования объектов общего имущества.

Например, общим собранием собственников принято решение об использовании стены дома для размещения рекламного щита на определенных условиях, на ограниченный срок и за определенную плату.

Или, наоборот, не использовать общее имущество для размещения рекламных носителей. В таком случае, решение общего собрания собственников будет являться обязательным для органа, выдающего разрешение на размещение рекламы.

Мероприятие для принятия решений о судьбе дома Официальные документы:

Ст. 44 ЖК РФ, ч.1.

10. Как проводится общее собрание?

Для успешного проведения собрания нужно не только дружно собраться на него, но и дружно проголосовать. Что это значит?

Во-первых, нужно чтобы в собрании приняло участие большинство собственников, причем в расчет берётся не число людей, а число голосов, которыми эти люди обладают. А число голосов зависит от площади помещения, принадлежащего собственнику.

Собрания могут проводиться как в виде одновременного присутствия собственников в определенном месте (т.е. собрание в буквальном смысле этого слова), либо в форме заочного голосования, т.е.

письменного выражения мнения собственников в виде решения, поданного в определенный срок в место сбора таких письменных решений.

Во-вторых, важно чтобы за тот или иной вариант решения было подано большинство голосов участвующих в собрании. Какое большинство?

В соответствие со статьями 45 и 46 ЖК РФ решение Собственников считается принятым при соблюдении двух условий:

а) если само собрание (или заочное голосование) правомочно, т.е.

имеется необходимый кворум голосов собственников – когда в голосовании участвовали собственники, имеющие более половины всех голосов. Причем, для принятия решения по одним вопросам на собрании должно быть зарегистрировано наличие простого большинства голосов (более 50%) всех голосов собственников, а при решении других – квалифицированное большинство - более 2/3 всех голосов собственников помещений;

б) если за конкретный вариант решения подано более половины голосов собственников, участвующих в голосовании. Причем, по одним вопросам – это должно быть простое большинство голосов, а по ряду вопросов – квалифицированное большинство.

Пример 1. Выбор способа управления многоквартирным домом.

Рассматриваются три варианта решения: самим управлять (непосредственно), создать для управления домом ТСЖ или нанять управляющую организацию.

Предположим, что все помещения, находящиеся в собственности, имеют одинаковую площадь. Всего в доме помещений. Следовательно, у собственников помещений одинаковое число голосов. Для того, чтобы собрание собственников по этому вопросу было правомочно, на нем должно быть зарегистрировано не менее, чем 51 голос (или собственники 51 помещения) - т.е. 50% + голос.

Если собственники примут решение непосредственно управлять своим домом, либо заключить договор с управляющей компанией, то тогда достаточно, чтобы за такое решение проголосовало более половины от числа участвующих в собрании. Т.е., в нашем примере, человек из 51 участника собрания.

Если собственники решили выбрать способ управления – создание ТСЖ, то за такой способ управления должно проголосовать не менее половины всех собственников, т.е. 51 человек в нашем случае.

Пример 2. Собственники должны принять решение о капитальном ремонте дома.

Для принятия решения по данному вопросу нужно чтобы за проведение ремонта проголосовало не менее 2/3 голосов, т.е. 66,(6)% голосов + 1 голос. Соответственно, и в собрании должно принять участие не менее 67% голосов (или собственников 67 помещений). (ч. ст.46 ЖК РФ) В собрании участвует не менее половины всех собственников.

Собственники голосуют метрами.

Официальные документы:

Ст. 45 ЖК РФ.

11. Какие решения принимают на общем собрании?

Общее собрание собственников помещений решает жизненно важные вопросы для многоквартирного дома. Причем ряд таких вопросов относится к исключительной компетенции общего собрания, т.е. никакое иное лицо или организация не вправе принимать такого решения, за исключением случаев, специально оговоренных законодательством.

К числу таких вопросов, относится принятие следующих решений на общем собрании:

- о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;

о ремонте общего имущества, в том числе капитальном ремонте;

о сносе или восстановлении (строительстве) многоквартирного дома в случае полного разрушения;

об оформлении земельно-правовых отношений (в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

утверждение состава общего имущества;

о порядке пользования общим имуществом (собственниками и другими лицами);

о передаче в пользование общего имущества;

об уменьшении размера общего имущества путем реконструкции многоквартирного дома;

о выборе способа управления многоквартирным домом и изменении способа управления;

многоквартирным домом (если в доме не создано ТСЖ, ЖСК или специализированный потребительский кооператив) либо о выборе лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по содержанию и ремонту (при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений);

об условиях договора управления многоквартирным домом (если в доме не создано ТСЖ, ЖСК или специализированный потребительский кооператив);

о перечне работ и услуг и установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, включая оплату расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (если в доме не создано ТСЖ, ЖСК или специализированный потребительский о создании товарищества собственников жилья, утверждении его устава;

о процедурах созыва общего собрания (порядке уведомления).

Общее собрание решает все вопросы: От установки домофона до Официальные документы:

- Ст. 44. ЖК РФ, ч.2.;

- Ст. 36, 44, 135, 136, 137, 158, 161, 162 и 164 ЖК РФ;

- Правила содержания общего имущества (ПП РФ от 13.08.06 г. N 491): ст. 17, 18, 21, 31, 32, 37.

12. Для чего собственникам нужно научиться договариваться?

В соответствие с законом собственники владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2 ст. 36 ЖК РФ). От того, как они это делают, зависит судьба их общего имущества – конструктивных элементов и инженерных систем всего дома, следовательно, и судьба их личного имущества – квартир и нежилых помещений. А от этого зависит качество проживания, безопасность, уровень комфортности.

Допустим, нужно решить, какая организация будет обслуживать данный дом или пришло время ремонтировать крышу. В любом случае, без коллективного решения собственников никакие действия не могут быть осуществлены.

Собственники все вместе являются совладельцами общего имущества и не могут самостоятельно, каждый в отдельности, этим имуществом владеть и осуществлять с ним какие-то действия. Не могут «по кусочку» разобрать лифт или водяной насос и каждый в отдельности содержать их и ремонтировать. Не могут каждый в отдельности решить, какая организация будет ремонтировать этот лифт, и какая организация будет вывозить мусор, а какая – ремонтировать крышу.

Кроме того, если большинство собственников приняли решение по какому-либо вопросу, то не может кто-то один сказать: «а я не согласен, вы нанимайте свою организацию, а я найму другую!». Такие несогласованные действия приведут к конфликтам и к невозможности содержать общее имущество, потому что и та, и другая организация скажут собственникам: «Вы сначала договоритесь между собой, а уж потом мы с вами заключим договор».

Нужно договориться. Как?

Жилищный кодекс РФ – это закон, который дает собственникам право самим принимать решение по управлению своим имуществом. А общее собрание собственников помещений в конкретном многоквартирном доме – это способ принятия такого решения, способ недвусмысленно заявить, кто сегодня хозяин в доме.

Если собственники не придут на общее собрание или не примут участие в заочном голосовании и не сформируют согласованное решение по управлению домом – значит дом не получит эффективное управление, не будет найдено оптимальное решение с точки зрения собственников о порядке содержания и ремонта их общего имущества.

Никто не позаботится лучшим образом за нас самих, если мы не договорились о том, как нам нужно позаботиться обо всех нас.

Официальные документы:

Ч.2 ст. 36 ЖК РФ.  Второй раздел «ЧТО ЗНАЧИТ УПРАВЛЯТЬ ДОМОМ?»

1. Что такое управление МКД?

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК Российской Федерации, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Таким образом, управление многоквартирным домом – это организация деятельности по обеспечению надлежащего содержания дома в соответствии с правилами технической и санитарной безопасности, организация пользования общим имуществом многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг. Иными словами, управление многоквартирным домом направлено на организацию жизнеобеспечения всеми необходимыми энергоресурсами, поддержание конструкций и инженерных систем дома в рабочем состоянии, предотвращение их преждевременного износа, выполнение санитарных и технических норм, предоставление возможности собственникам и нанимателям пользоваться своим недвижимым имуществом и местами общего пользования, обеспечение мер технической и противопожарной безопасности.

Управление – это осуществление мечты собственников об их доме Официальные документы:

Ч. 1, ст. 161 ЖК РФ.

2. Что такое содержание МКД?

Содержание многоквартирного дома – деятельность по поддержанию общего имущества дома в санитарном и техническом плане, обеспечивающая:

безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

соблюдение прав и законных интересов собственников постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание=безопасность+комфортность+надежность Официальные документы:

Ст. 210 ГК РФ;

Ст. 158, ч. 1 ЖК РФ;

ПП РФ от 23.05.06 № 307;

П.10, раздел II Правил содержания общего имущества (ПП РФ от 13.08.06 г. N 491).

3. Какие бывают способы управления?

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме – когда договор на управление многоквартирным домом не заключается, а собственники вступают во взаимоотношения с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями: либо каждый самостоятельно, либо доверяют эти действия уполномоченному лицу;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом – собственники создают такое товарищество или кооператив, которое осуществляет функции по управлению многоквартирным домом самостоятельно, либо заключает договор на оказание таких услуг;

3) управление управляющей организацией, при этом управляющая организация с каждым собственником заключает договор на управление общим имуществом многоквартирного дома.

В доме обязательно должен быть выбран способ управления!

Официальные документы:

4. В чем отличия способов управления?

Каждый из перечисленных способов управления имеет свои преимущества и недостатки. К примеру, выбрав управляющую организацию собственники в меньшей степени участвуют в повседневной заботе о состоянии общего имущества и наибольшую часть ответственности перекладывают на управляющую компанию в соответствии с заключаемым договором на управление многоквартирным домом. Но при этом имеют наименьшую степень контроля за качеством выполнения работ и предоставления услуг и наименьшую степень воздействия на исполнителя таких услуг.

Важное отличие управляющей организации от других способов управления в том, что это коммерческая компания, которая ориентирована на извлечение прибыли. Все средства, переданные жильцами, поступают на банковский расчетный счет управляющей организации. Неизрасходованные (сэкономленные) средства становятся средствами управляющей организации и используются ею по ее усмотрению. Если компания аккумулирует по договору средства на капитальный ремонт на своем банковском счете, эти средства облагаются налогом на прибыль.

Важное преимущество УК в том, что это по логике вещей должна быть профессиональная управляющая компания. Т.е.

организация, специализирующая на предоставлении таких услуг.

В случае выбора управляющей компании как способа управления, каждый собственник заключает договор с этой управляющей компанией, а в случае ненадлежащего оказания услуг будет самостоятельно заявлять претензии.

Выбирая способ непосредственного управления, собственники возлагают на себя всю полноту ответственности за управлением общим имуществом многоквартирного дома, но при этом должны полностью сами контролировать его состояние и не расходуют денежные средства на содержание аппарата управления, заключая договоры напрямую с обслуживающими и ресурсонабжающими организациями.

При непосредственном управлении всякий контроль результата работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и расходования средств собственников усложняется тем, что собственники должны выбрать ответственное лицо из своего состава, либо на основании доверенности поручить эти функции стороннему лицу. При недостаточном контроле со стороны собственников не исключены случаи нецелевого использования средств, возможны «потери» средств со стороны обслуживающих организаций.

Данный способ эффективен при небольшом количестве собственников в доме. При большом количестве собственников домом практически никто не управляет.

Товарищество собственников жилья – наиболее эффективный способ управления многоквартирным домом с точки зрения собственника, поскольку позволяет достаточно полным образом контролировать объем и качество предоставляемых услуг, с одной стороны, а с другой стороны, снять с собственников в большей части заботы по управлению и содержанию общего имущества. Это достигается тем, что собственники, создавая ТСЖ (или ЖСК), выбирают из своего состава исполнительный орган – правление и председателя правления, которые и осуществляют деятельность по управлению многоквартирным домом, включая контроль за объемами и качеством услуг, предоставляемых сторонними организациями.

Кроме того, для контроля правильности ведения хозяйственной деятельности и обоснованности расходования средств собственников избирается ревизионная комиссия, которая, как и правление, подконтрольна и подотчетна общему собранию членов ТСЖ (ЖСК).

При этом, товариществу (кооперативу) совсем не обязательно становиться мини-ДЕЗом, т.е. выполнять все работы и услуги своими силами либо нанимать весь необходимый персонал. Большинство работ вполне можно доверить специализированным службам и организациям, с которыми товарищество заключает договор на оказание услуг (техническое обслуживание, содержание, ремонт), осуществляя при этом контроль за качеством работ.

В случае создания товарищества или жилищного кооператива собственники, являющиеся членами создаваемой ими организации, не заключают каждый в отдельности ни договор на управление, ни договор на содержание и ремонт их общего имущества (за исключением не членов ТСЖ, с которыми заключается договор на возмещение расходов).

И при этом у собственников нет необходимости самостоятельно контролировать объем и качество получаемых услуг, заявлять претензии за некачественное или несвоевременное оказание услуг и требовать проведение перерасчета, а юридическое лицо – товарищество (кооператив) от лица всех собственников заявит такую претензию и произведет уменьшение оплаты недобросовестному исполнителю либо поставщику.

Только товарищество собственников жилья реально объединяет собственников помещений в многоквартирном доме и защищает конкретные интересы собственников помещений, а ничьи иные.

Важно помнить, что в отличие от управляющей компании ТСЖ освобождается от уплаты налога на прибыль с аккумулируемых на банковском счете ТСЖ отчислений на проведение капитального ремонта дома.

Опыт многих ТСЖ показывает, что многоквартирные дома, которыми они управляют, находятся в лучшем состоянии, чем аналогичные, управляемые муниципальными организациями.

5. Как выбирается способ управления?

Способ управления должен выбирается собственниками помещений исходя из их возможностей и соображений экономической целесообразности. Выбор способа управления целиком зависит от самих собственников.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК Российской Федерации, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если собственники не выбрали способ управления многоквартирным домом, то, в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 161 ЖК Российской Федерации, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Порядок его проведения определен Правилами проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 75 от 06.02.2006.

Способ управления выбирается на общем собрании собственников 6. Какие права и обязанности у управляющей компании?

Права и обязанности управляющей компании определяются в договоре управления многоквартирным домом, который заключается между управляющей компанией, с одной стороны, и всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, с другой стороны.

Управляющая компания (УК) обеспечивает надлежащее содержание общего имущества, отвечает перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с договором и согласно законодательству Российской Федерации. УК обязана выполнять работы и оказывать услуги надлежащего качества и не допускать превышения предельно допустимых перерывов в работе и предоставлении услуг.

За выполняемые работы и предоставляемые услуги управляющая компания вправе получать плату, оговоренную в договоре. Вносить собственникам предложение о проведении необходимых работ по капитальному ремонту, по принятию мер экстренного характера в связи с чрезвычайными ситуациями, выходящими за рамки договора на управление.

Управляющая компания обязана предоставлять собственникам отчет о проделанной работе за предыдущий год в течение первого квартала текущего года. Такой отчет должен рассматриваться и утверждаться общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с требованиями п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Управляющая компания должна отчитаться перед собственниками за проделанную в течение года работу Официальные документы:

Ч.2. ст. 162 ЖК РФ;

Ч.11.ст.162;

Ст.162 ЖК РФ, разд. II;

Ст.ст. 31, 42 Правил содержания общего имущества (ПП РФ от 13.08.06 г. N 491).

Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Товарищество проходит регистрацию как юридическое лицо, имеет Устав, печать и расчетный счет.

Особенность этого юридического лица заключается в том, что число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Высшим органом управления Товарищества является общее собрание членов ТСЖ. Члены Товарищества на общем собрании избирают исполнительный орган – Правление товарищества, а так же контрольный орган – ревизионную комиссию или ревизора, осуществляющего контроль за финансово-хозяйственной деятельностью Товарищества.

ТСЖ создается самими собственниками для того, чтобы содержать и обслуживать общую долевую собственность.

Официальные документы:

Ч.1.ст.135 ЖК РФ;

8. Какие права и обязанности у ТСЖ?

Права и обязанности ТСЖ определяются его уставом и не должны противоречить законодательству.

В частности, ТСЖ имеет право:

заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры;

определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, определяемые уставом товарищества;

устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество;

многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества;

надстраивать, перестраивать часть общего имущества;

требовать уплату установленных платежей.

При этом ТСЖ обязано действовать строго на основе закона:

обеспечивать выполнение требований законодательства и устава заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества с товарищества и выполнять условия такого договора;

обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, предотвращать нарушения прав собственников в этой части;

представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими ТСЖ действует в соответствии с законом и утвержденным уставом Официальные документы:

Ст. 137 ЖК РФ;

Ст. 138 ЖК РФ.

9. Какие права и обязанности у членов ТСЖ?

Членом Товарищества может быть собственник помещения в многоквартирном доме. Права и обязанности членов ТСЖ определяются его Уставом, который все члены ТСЖ обязаны выполнять.

По общему правилу, член ТСЖ имеет право участвовать в работе Товарищества и органов его управления, голосовать на Общем собрании, быть избранным в состав ревизионной комиссии, в состав правления Товарищества, а также выйти из его состава. Член ТСЖ обязан уплачивать установленные общим собранием взносы и платежи.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе в любое время вступить в члены товарищества и в любое время выйти из членов, подав соответствующее заявление. В отличие от членов товарищества, собственники, не вступившие в ТСЖ, не могут участвовать в общих                                                              В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах (ст.139 ЖК РФ) собраниях членов ТСЖ, избирать и быть избранными в органы управления Товарищества, утверждать Устав и иные основополагающие документы, принимать финансово-хозяйственные планы, утверждать сметы и отчеты по её выполнению.

В отличие от членов товарищества, собственники, не вступившие в ТСЖ не могут участвовать в общих собраниях членов ТСЖ Официальные документы:

Ст. 143, 139 ЖК РФ.

10. Что такое ЖСК?

ЖСК имеет много общего с ТСЖ, но и ряд отличий.

Согласно ст. 110 ЖК Российской Федерации, Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также – жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

В ч. 1 ст. 116 ГК Российской Федерации указано, что потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами паевых взносов (в виде денежных средств или имущества). Именно поэтому собственником всех помещений в многоквартирном доме является сам кооператив, а его члены своими средствами участвуют в приобретении либо строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

При этом, как только член жилищного, жилищно-строительного или иного потребительского кооператива, полностью внес свой паевой взнос за квартиру, дом, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, с этого момента член кооператива приобретает право собственности на указанное имущество. (ч. 4 чт. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. ЖК РФ).

С переходом к члену кооператива права собственности на квартиру ему переходит и право на долю в общем имуществе многоквартирного дома, что предусмотрено ч. 1 ст. 38 ЖК Российской Федерации.

ЖСК такой же способ управления, что и ТСЖ Официальные документы:

Раздел 5 ЖК РФ.

11. Что такое договор на управление МКД?

Согласно ст. 162 ЖК Российской Федерации, такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников, либо правления ТСЖ/ЖСК) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями в этом доме.

Особенностью договора на управление многоквартирным домом является то, что для его заключения необходимо основание. Таким основанием является решение:

1) если договор заключается собственниками в результате выбора управляющей компании, то таким основанием будет являть решение общего собрания собственников, оформленное протоколом общего собрания;

2) если договор на управление заключается в результате конкурсного отбора органа местного самоуправления в доме, где не был осуществлен выбор способа управления, то таким основанием будет являться протокол конкурсной комиссии;

3) а если договор заключается между ТСЖ (ЖСК) и управляющей компанией, то основанием является решение органа управления товарищества (или кооператива).

жизнеобеспечения дома Официальные документы:

12. Что содержит договор управления МКД?

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений и заключается такой договор на срок не менее чем один год и не более чем на пять лет (в отдельных случаях не более чем три года) (ч.3-5 ст.161 ЖК РФ).

Если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

5) порядок и сроки предоставления собственникам отчета управляющей организации.

Договор = состав общего имущества + перечень услуг и работ+ порядок определения цены+порядок осуществления контроля+ порядок и сроки предоставления отчета Официальные документы:

13. Кто заказывает услугу на управление МКД?

многоквартирным домом, то увидим, что одной из сторон по Договору является управляющая организация (Исполнитель), а другой стороной по Договору являются собственники помещений в конкретном многоквартирном доме (Заказчик), либо ТСЖ/ЖСК, действующее от имени собственников. Соответственно, заказчиками услуг на управление многоквартирным домом являются собственники – так как именно они несут всю полноту ответственности за состояние своего имущества.

При этом кто, как не собственники лучшим образом могут определить какие работы необходимы для содержания их имущества, что нужно ремонтировать и в какие сроки. Что нужно ремонтировать в первую очередь, а что можно отложить на другое время.

Другое дело, что далеко не все собственники имеют об этом представление. Именно поэтому они принимают решение: либо они управляют домом непосредственно, если у них хватает собственных знаний и опыта, либо они создают ТСЖ. При этом они принимают на себя значительную степень ответственности, но имеют возможность посредством ТСЖ (ЖСК) или нанять специалистов, или заключить договор со специализированной организацией на оказание услуг. Либо они полностью доверяют сторонней управляющей компании и заключают с ней договор.

Состав работ и услуг, который необходим данному дому, собственники определяют сами и утверждают на общем собрании. При этом они могут ориентироваться на предложения по перечню работ со стороны управляющей компании, которая имеет опыт работы с данным домом или аналогичными домами.

Если в дома создано ТСЖ (ЖСК или иной кооператив), то заказ формирует правление ТСЖ (ЖСК), который утверждается общим собранием членов товарищества.

Что бы заказать услугу необходимую дому, нужно учитывать его параметры и техническое состояние Официальные документы:

Ст. 12 Правил содержания общего имущества (ПП РФ от 13.08.06 г. N 491).

14. Как выбрать «нужную» управляющую компанию?

При выборе управляющей компании очень важно, насколько данная компания компетентна, достаточно ли у неё специалистов, насколько качественно и своевременно она выполняет принятые на себя договорные обязательства, и сколько стоят её услуги.

С тем, чтобы не ошибиться в выборе управляющей компании, собственникам нужно, во-первых, четко сформулировать состав работ и услуг, необходимых для их многоквартирного дома. Во-вторых, определиться с примерной стоимостью этих услуг, для чего изучить предложения нескольких управляющих компаний. В третьих, решить каким образом будет осуществляться контроль качества и своевременности оказания услуг.

После чего можно уже будет проводить выбор из предложенных управляющими компаниями вариантов.

В случае, если управляющая компания не выполняет условия договора, оказывает услуги некачественно либо не в полной мере, собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора с такой организацией.

«Нужная» УК – это оптимальная цена, достойное качество, ответственность и отчетность Официальные документы:

Ст.162 ЖК РФ 15. Где взять информацию об управляющей компании?

Рынок управляющих компаний сегодня на стадии формирования.

В некоторых городах таких компаний уже довольно много, и они активно предлагают себя в средствах массовой информации. Где-то, наоборот, эта сфера ещё достаточно закрыта, и органы местного самоуправления активно контролируют работу управляющих компаний.

Во всех случаях, во многих городах органами местного самоуправления должен вестись реестр управляющих компаний и публиковаться в официальных источниках.

Можно поинтересоваться, какие управляющие компании работают в вашем микрорайоне, в соседних домах. Какое качество обслуживание в этих домах, размер платы за услуги и проч.

Что касается платы за содержание и коммунальные услуги, то в соответствии со 165 ст. ЖК …«органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг».

В органах местного самоуправления в реестре управляющих компаний 16. Какое место занимает городская власть в управлении домом?

Если в доме есть муниципальные квартиры или нежилые помещения, то город в лице уполномоченных структур (департамент или управление жилищно-коммунального хозяйства, или иное ведомство) является собственником этих помещений.

Как собственник, городская власть обладает всей полнотой прав и всем объемом обязанностей.

Но кроме этого, у городской власти есть ещё ряд обязанностей, определяемых полномочиями органов местного самоуправления. К примеру, если собственники по каким-либо причинам не выбрали способ управления многоквартирным домом, или выбор не был реализован, то ОМСУ обязан провести конкурсный отбор управляющей организации. И тогда все собственники обязаны заключить договор с такой компанией.

ЖК РФ определил ещё целый ряд полномочий органов государственной власти (ст.13) и органов местного самоуправления (ст.14) в области жилищных отношений в частности, осуществление государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности. А так же соблюдение правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствие качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства.

Городская власть – собственник муниципальных помещений.

Городская власть обеспечивает со стороны государства контроль за содержанием общего имущества, соответствие качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг.

Официальные документы:

Ст. 39 Правил содержания общего имущества (ПП РФ от 13.08.06 г. N 491) Третий раздел «ЗА ЧТО МЫ ПЛАТИМ КВАРТПЛАТУ?»

1. Из чего состоит квартплата?

Жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) состоят из многих компонентов. И собственники жилых помещений, и наниматели муниципальных квартир, и собственники нежилых помещений, либо арендаторы оплачивают эти услуги. Состав услуг для собственников и нанимателей несколько отличается, поскольку наниматели вносят плату за пользование жилым помещением (плата за наем), но не оплачивают взносы на капитальный ремонт общего имущества МКД, который проводится за счет собственника жилищного фонда.

И так, квартплата состоит из:

1) платы за пользование жилым помещением, либо за наём оплачивается только нанимателями;

2) платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) платы за коммунальные услуги: тепло, холодная и горячая вода, водоотведение, газ, электроэнергия;

4) платы за запирающее устройство (кодовый замок или домофон) и другие дополнительные услуги: консьерж, охрана, обслуживание автостоянки, проч.;

5) взносов на капитальный ремонт общего имущества - оплачиваются только собственниками в соответствии с решением общего 6) оплаты расходов на коммунальные услуги для содержания общей долевой собственности (электроэнергия, отопление мест общего пользования, вода на хознужды).

В соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ПП РФ от 13 августа 2006 г. N 491) плата за содержание и ремонт устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения.

Квартплата = содержание (управление) и ремонт + коммунальные услуги + взносы на кап.ремонт + дополнительные услуги Официальные документы:

2. Кто и как устанавливает тарифы на оплату ЖКУ?

Согласно ч. 2 ст. 157 ЖК Российской федерации, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации на газо- и электроснабжение, и органами местного самоуправления на холодное водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение и другие услуги.

При утверждении тарифов на коммунальные услуги учитывается ряд показателей, которые могут различаться в городах и регионах, но подлежат обязательному государственному регулированию.

В отличие от коммунальных услуг, плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается собственниками и утверждается на общем собрании. Это означает, что собственники сами определяют список необходимых работ и услуг конкретно для их дома, и устанавливают для себя размер оплаты с учетом стоимости этих работ и услуг.

Поскольку в каждом доме состав общего имущества может быть различным, а от его технического состояния во многом зависит состав необходимых работ, то и стоимость содержания и ремонта в каждом доме может быть различной.

Чтобы правильно определиться со стоимостью, собственники должны изучать предложения управляющих компаний и производителей работ (услуг). А если вариантов для выбора таких производителей немного, то всегда существует риск, что управляющая компания предложит необоснованную цену.

Тарифы на коммунальные услуги и стоимость содержания и ремонта не должны меняться чаще, чем один раз в год (ч. 2 ст. 2 ФЗ РФ № 41–ФЗ от 14.04.1995).

Размер платы за содержание и ремонт устанавливают собственники.

Тарифы на коммунальные услуги – органы местного самоуправления или региональные службы по тарифам.

Официальные документы:

3. Что включает управление многоквартирным домом?

Управление многоквартирным домом включает в себя организацию полного комплекса работ и услуг, необходимого для жизнеобеспечения данного многоквартирного дома, таких как:

планирование работ, составление годового финансовохозяйственного плана, расчет стоимости платы за содержание и заключение необходимых для данного дома договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, контроль выполнения этих договоров, своевременность и качество выполняемых работ и услуг;

проведение расчетов с потребителями ЖКУ (собственниками и нанимателями), сбор средств, а так же проведение расчетов с подрядными и ресурсоснабжающими организациями за выполненные работы и предоставленные услуги;

многоквартирный дом;

планирование капитального ремонта;

работа с неплательщиками, включая взыскание задолженности в судебном порядке;

организация аварийно-технического обслуживания, работы диспетчерской службы и многое другое.

Управление – организация полного комплекса работ и услуг для жизнеобеспечения многоквартирного дома 4. Что включает содержание и ремонт общего имущества?

Содержание и ремонт включают мероприятия по обеспечению функционирования всех элементов многоквартирного дома в соответствии с техническими, градостроительными, санитарными нормами и правилами. Проведение работ по обеспечению всех жизненно значимых функций многоквартирного дома.

Работы по содержанию и ремонту общего имущества зависят, вопервых, от качества общего имущества (его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния), а во-вторых, от расположения многоквартирного дома, и включают в себя:

осмотры с целью своевременного выявления несоответствия состояния общего имущества установленным требованиям, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

освещение, обеспечение надлежащей температуры и влажности в помещениях общего пользования;

уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;

обеспечение мер пожарной безопасности;

содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

Помимо этого, осуществляется подготовка к сезонной эксплуатации общего имущества, текущий и капитальный ремонт.

Текущий ремонт производится в целях предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов и не включает замену ограждающих несущих конструкций и лифтов.

Содержание и ремонт – обеспечение технических и санитарных норм Официальные документы:

Ст. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ПП РФ от 13.08.06 г. N 491);

многоквартирном доме (ПП РФ от 13.08.06 г. N 491) 5. Что такое коммунальные услуги?

Коммунальные услуги – это обеспечение граждан холодным и горячим водоснабженем, водоотведением, электроснабжением, газоснабжением и отоплением, в целях комфортных условий проживания граждан в жилых помещениях. Кроме того, гражданам предоставляются антенна общего пользования и радио.

Если в доме имеются нежилые помещения, то они так же обеспечиваются коммунальными услугами.

Поскольку дома различаются по степени благоустройства, то виды коммунальных услуг так же могут различаться. В некоторых домах отсутствует централизованное теплоснабжение, и подача тепла осуществляется от индивидуального теплового пункта (ИТП), а может от котельной, расположенной в этом доме. Тогда плата за отопление предусматривает оплату топлива, необходимого для работы этой котельной. В некоторых домах нет централизованного горячего водоснабжения, и подогрев воды осуществляется газовыми колонками.

Соответственно, и стоимость таких услуг будет различной.

Подробное описание существующих коммунальных услуг, порядок предоставления коммунальных услуг и их оплаты определен Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 307 от 23.05.2006.

Коммунальные услуги = холодная и горячая вода + водоотведение + отопление + газ + электроэнергия + дополнительные услуги (антенна + радио) 6. Кто отвечает за предоставление коммунальных услуг?

Коммунальные услуги предоставляются в целях комфортного проживания, т.е. в целях нашего удобства и должны предоставляться бесперебойно в объеме, необходимом для потребителя. В связи с чем, ответственность за надлежащее предоставление коммунальных услуг несут те организации, с которыми собственники заключили договор или поручили эти услуги выполнять.

В зависимости от выбранного способа управления эти ответственные могут различаться.

Если в доме выбран непосредственный способ управления, то каждый собственник в отдельности заключает договор с ресурсоснабжающей организацией, вносит ей оплату, и эта организация несет ответственность перед каждым собственником.

Если в доме выбрана управляющая компания, то согласно договору управления многоквартирным домом такая компания несет ответственность за предоставление коммунальных услуг.

Если в доме создано ТСЖ или ЖСК, либо иной кооператив, то обязанностью этого товарищества (кооператива) является обеспечивать собственников коммунальными услугами.

Ответственность за предоставление коммунальных услуг зависит от способа управления Официальные документы:

П.3, п.49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (ПП РФ № 307 от 23.05.06.) 7. Как рассчитываются коммунальные услуги?

Размер оплаты коммунальных услуг определяется исходя из утвержденных тарифов. Тарифы утверждаются органами местного самоуправления, либо региональными органами, на каждый вид коммунальных услуг. Стоимость зависит от ряда показателей.

К примеру, плата за отопление зависит от размера помещения. А величина оплаты за холодное и горячее водоснабжение зависит от числа проживающих в данном помещении граждан. Если в квартире установлен индивидуальный прибор учета горячего водоснабжения, то величина оплаты за горячую воду напрямую зависит от показаний этого прибора учета, т.е. оплата будет производиться за фактически потребленную горячую воду. Точно так же, как мы оплачиваем электроэнергию - по счетчику.

Оплата за телевизионную антенну или радиовещание зависит от количества точек подключения или радиоточек.

Так как предоставление ряда коммунальных услуг является энергоснабжением, то оно регулируется ст. ст. 539 – 548 ГК Российской Федерации. Согласно ч. 1 ст. 544 указанного Кодекса, оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчета коммунальных услуг, определен Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 307 от 23.05.2006.

Коммунальные услуги оплачиваются по фактическому потреблению из расчета утвержденных тарифов Официальные документы:

Ч.1 ст. 157 ЖК РФ.

8. Когда нужно делать капремонт дома и кто за него платит?

Каждый дом имеет свой предельный срок службы. Срок службы зависит от множества факторов, в том числе от того, с какой бережностью за этим домом ухаживали (т.е. содержали), и от того, своевременно ли производился необходимый капитальный ремонт.

Капитальный ремонт необходим для того, чтобы восполнять физический износ или разрушение конструктивных и инженерных элементов многоквартирного дома, особенно в тех случаях, когда есть опасность разрушения или возникновения необратимых последствий.

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения элементов многоквартирного дома. Капитальный ремонт нужен для поддержания или восстановления исправности элементов дома, а так же в случае нарушения (или возникновения опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества.

В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

Факты, указывающие на достижение общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами, которым это поручено по договору управления, что фиксируется в акте осмотра. Эти факты выявляются при проведении плановых и внеплановых осмотров общего имущества. К примеру, при очередном осмотре могут быть выявлены существенные повреждения фундамента дома, либо разрушение лестничных маршей. При обнаружении такого дефекта составляется соответствующий акт, где отражаются выявленные дефекты, причины их возникновения. Скажем, причиной разрушения фундамента может быть проседание грунта или подмыв паводковыми водами.

Установить такой факт могут также федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, уполномоченные осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда. Такой контроль осуществляется в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В силу гражданского и жилищного законодательства, ответственность за содержание и ремонт общего имущества несут собственники, они обязаны нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества, включая капитальный ремонт.

Соответственно, капитальный ремонт многоквартирного дома, так же как текущий ремонт, должен производиться за счет собственников (п. 21-23 Правил содержания общего имущества утв. ПП РФ от 13.08.06 г. N 491).

Однако, так сложилось, что в процессе приватизации большинство собственников приобрели имущество, которое не было отремонтировано капитальным образом предшествующим собственником (государством), взявшим на себя обязательство произвести капитальный ремонт. В связи с чем, принимаются муниципальные и региональные программы капитального ремонта в многоквартирных домах, где большое число квартир уже в частной собственности. Но полностью государство не в состоянии до настоящего времени обязательство бывшего собственника выполнить. По этой причине увеличивается физический износ многоквартирных домов, дома ветшают, приходят в аварийное состояние.

Поэтому очень важно, чтобы собственники активнее подключались к решению вопросов о своевременном ремонте и заботились о своем доме.

Капитальный ремонт делают для того, чтобы дом не разрушился.

За капремонт платят собственники Официальные документы:

Ч.3 ст. 158 ЖК РФ;

П. 21-23 Правил содержания общего имущества (ПП РФ от 13.08.06 г. N 491).

9. Как быть если услуги предоставляются не в полном объеме и некачественно?

Собственники и наниматели помещений в многоквартирном доме являются потребителями жилищно-коммунальных услуг. И как потребители имеют определенные права, в том числе – не оплачивать те услуги, которые им не были оказаны или оказаны с ненадлежащим качеством (ч. 1 ст. 29 Закона РФ № 2300 – 1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителя»).

Объем услуг и их параметры устанавливаются договором на управление многоквартирным домом, правилами, утверждаемыми законодательством. В договоре может быть предусмотрен порядок осуществления контроля собственниками за объемом и качеством услуг.

Если такой порядок в договоре не предусмотрен, то потребители и исполнители должны руководствоваться нормами закона.

В случаях оказания услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, применяются:

Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491;

либо «Порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг» - раздел VII. Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307.

Для того чтобы управляющая компания или исполнитель услуг уменьшили оплату, необходимо зафиксировать недостатки в предоставлении услуг, т.е. составить подтверждающий акт, и направить письменное заявление в управляющую организацию либо исполнителю услуг.

Ряд жилищно-коммунальных услуг мы оплачиваем по фактическому потреблению, т.е. в тех случаях, когда мы имели возможность этими услугами пользоваться. К таким услугам относится горячее и холодное водоснабжение и водоотведение, электро- и газоснабжение. В случае временного отсутствия поставки услуг, сроком более пяти дней, размер оплаты за эти виды услуг должен быть уменьшен.

Если коммунальные услуги предоставляются не в полном объеме и некачественно, нужно потребовать перерасчет Официальные документы:

п. 10; п.п. 60-61 Правил предоставления коммунальных услуг, 10. Зачем нужны приборы учета?

Приборы учета бывают двух видов: индивидуальные, которые устанавливаются у нас в квартире, и общедомовые.

Приборы учета необходимы для правильного определения количества потребленной энергии с тем, чтобы расплачиваться с поставщиками за фактически потребляемые коммунальные ресурсы (ч. ст. 544 ГК РФ).

Если в квартире приборы учета (счетчики на электроэнергию, холодную и горячую воду, тепло) не установлены, то оплата за коммунальные услуги производится по нормативам, устанавливаемым в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 307 от 23.05.2006 г.

Приборы учета нужны для расчета оплаты за коммунальные услуги Официальные документы:

Ч.1 ст. 157 ЖК РФ.

11. Кто несет бремя неплатежей?

Жизнедеятельность многоквартирного дома представляет собой непрерывный цикл. Работы по его содержанию, ремонту, поддержанию инженерных систем в работоспособном состоянии, поставка коммунальных услуг, уборка мест общего пользования и придомовой территории, вывоз бытовых отходов и крупногабаритного мусора должны производиться постоянно, в любое время суток, во все сезоны года. Не зависимо от того, находимся ли мы в своем доме в настоящий момент или уехали в отпуск.

Очень часто все эти работы проводятся вне нашего непосредственного наблюдения, мы не всегда присутствуем в те моменты, когда производятся работы по содержанию и ремонту дома.

Оплата за жилищно-коммунальные услуги должна проводиться по истечению текущего месяца, не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, в котором услуги были оказаны. Из этого правила следует, что сначала кто-то (управляющая компания или исполнитель) нам услуги оказал, работы выполнил, а затем мы эти работы и услуги оплачиваем, т.е. возмещаем исполнителю понесенные расходы.

Если оплата не происходит или происходит несвоевременно, то исполнитель несет убытки, нарушает свои обязательства перед третьими лицами (поставщиками, подрядчиками, персоналом рабочих и служащих). Это в свою очередь, несет определенную угрозу благополучию всего дома, поскольку поставщики по ряду услуг могут прекратить выполнение работ или поставку коммунальных ресурсов.

Собственники и наниматели обязаны ежемесячно вносить плату за предоставленные услуги Официальные документы:

Ч.1 ст.153 ЖК РФ;

Раздел VII. ЖК РФ;

Разделы II-III Правил содержания общего имущества;

Разделы III-V Правил предоставления коммунальных услуг (ПП РФ от 23.05.06 № 307).

12. Какова ответственность за неплатежи?

Согласно ч. 14 ст. 155 ЖК Российской Федерации, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты.

Пени начисляются от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Сроком оплаты является десятое число месяца, следующего за тем, в котором были оказаны услуги.

Организация, оказывающая жилищно-коммунальные услуги, вправе взыскать задолженность в судебном порядке. В таком случае судебные издержки будут так же возмещены за счет должника.

Особую ответственность за неплатежи несут наниматели муниципального (государственного) жилья. Согласно ст. 90 ЖК РФ наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, не оплачивающие более шести месяцев без уважительных причин плату за жилое помещение и жилищно-коммунальные услуги, могут быть выселены в судебном порядке в иное жилое помещение, размер которого определяется нормами, установленными для общежития.

Ответственность за неплатежи: пени, судебные издержки, выселение.

Официальные документы:

Ч.14 ст. 155 ЖК РФ Четвертый раздел «КТО ЗА ЧТО ОТВЕЧАЕТ В ЖКХ?»

1. За что отвечают федеральные органы власти и профильные службы?

Федеральные органы власти в лице Правительства Российской Федерации, министерств и ведомств, в частности Минрегионразвития России, принимают федеральные целевые программы (ФЦП), такие как федеральная целевая программа «Жилище», реализуют национальные проекты, создают госкорпорации, как, например, ГК «Фонд содействия реформированию ЖКХ». За счет средств этого Фонда финансируются региональные программы капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного и ветхого жилья. Данные инициативы государства предусматривают развитие, строительство, реконструкцию объектов жизнеобеспечения (строительство новых и реконструкция предприятий коммунальной сферы, прокладка и замена коммуникаций и т.д.) и софинансируются из бюджетов различных уровней.

В настоящее время Правительство РФ приступает к разработке специальной федеральной целевой программы по реформированию и модернизации ЖКХ до 2020 г., которая предусматривает комплекс мер по повышению эффективности предприятий, оказывающих коммунальные услуги, направленных на снижение энергопотерь.

Так же федеральные ведомства осуществляют контроль за ходом подготовки жилищно-коммунального хозяйства к зиме и работой в зимних условиях.

Федеральные органы власти: госконтроль и ФЦП Официальные документы:

2. За что отвечают региональные органы власти?

В ведении региональных органов власти такие вопросы как:

социальная поддержка населения при оплате жилищно-коммунальных услуг (субсидии, льготы, денежные компенсации); вопросы тарифного регулирования по газо-, тепло- и энергоснабжающим предприятиям;

реализация региональных программ строительства и капитального ремонта жилья и объектов жизнеобеспечения, переселения жителей из ветхого и аварийного жилья; контроль за функционированием объектов жизнеобеспечения.

К полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации (к которым относятся города Москва и Санкт Петербург) в области жилищных отношений относятся:

порядок признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, а так же определение иных категорий граждан, которым предоставляется помещения жилищного фонда субъекта Российской Федерации, например, военнослужащие и др;

осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и законодательства;

осуществление государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства;

государственной власти субъектов Российской.

Особенность городов Москва и Санкт-Петербург заключается в том, что к их ведению относятся полномочия как органов власти субъекта РФ, так и органов местного самоуправления.

Региональные органы власти: программы капремонта и переселения, контроль за содержанием общего имущества, тарифы на газ и электроэнергию, льготы, предоставление госжилья Официальные документы:

3. За что отвечают органы местного самоуправления?

Органы местного самоуправления (в зависимости от своего уровня) осуществляют организацию электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом; регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса. На муниципальном уровне устанавливаются тарифы на воду, канализацию, утилизацию твердых бытовых отходов.

В обязанности ОМСУ входит большой круг вопросов, таких как:

обеспечение малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством, организацию строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства;

защита населения и территории поселения от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, организация деятельности аварийно-спасательных служб, обеспечение первичных мер пожарной безопасности;

организация благоустройства и озеленения территории, утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов;

утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений;

расчет субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и организация предоставления субсидий гражданам, имеющим право на их получение.

Так же органы местного самоуправления осуществляют муниципальные программы капитального ремонта, переселения жителей из ветхого и аварийного жилья. Являясь собственником муниципального жилья – ОМСУ отвечает за муниципальные квартиры, несет бремя расходов на капитальный ремонт, представитель ОМСУ участвует в общих собраниях собственников, в принятии решений.

Подробно полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений изложены в ст. 14 ЖК Российской Федерации и в Законе Российской Федерации N 131-ФЗ от 6 октября года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»

ОМСУ = тарифы, льготы, муниципальные программы капремонта, переселения из аварийного фонда, предоставление муниципального жилья, подготовка ЖКХ к зимнему периоду + обязанности собственника муниципальных квартир и нежилых помещений Официальные документы:

ст. 14 ЖК РФ;

N 131-ФЗ от 6 октября 2003 г.

Перечень нормативных актов:

1. Гражданский кодекс РФ;

2. Жилищный кодекс РФ;

3. Федеральный Закон Российской Федерации N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»;



Pages:   || 2 |
 
Похожие работы:

«НЕФОРМАТ В предлагаемой вниманию читателей статье поднимается проблема методологической рефлексии в ходе этнографического исследования и производства этнографических текстов с помощью анализа полевых дневников. За отдельными исключениями, полевой дневник в социологии сегодня не имеет широкого распространения, производство социологической информации воспринимается вне контекста анализа личных впечатлений исследователя о деталях тех или иных этапов исследования – сбора, обработки, анализа и...»

«СОЦИАЛЬНАЯ ЗАЩИТА И СОЦИАЛЬНАЯ ИНТЕГРАЦИЯ В АРМЕНИИ ДОКЛАД Европейская Комиссия Главный директорат по занятости, социальной сфере и вовлечения Рукопись подготовлен в 2011 году Европейская Комиссия Caucasus Research Resource Centers – ARMENIA A Program of Eurasia Partnership Foundation Еврокомиссия или кто-либо от имени Комиссии не несут ответственности за информацию в этой публикации. Исполнитель: КАВКАЗСКИЕ ЦЕНТРЫ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИХ РЕСУРСОВ–АРМЕНИЯ ФОНД ПАРТНЕРСТВО ЕВРАЗИЯ www.crrc.am /...»

«Центр социально-экономических исследований в Кыргызстане Отчет подготовлен по заказу и при финансовой поддержке ЮНИСЕФ АНАЛИЗ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РАСХОДОВ НА СОЦИАЛЬНЫЙ СЕКТОР В КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ, 2007-2010 гг. Бишкек 2011 1 УДК 316.3/.4 ББК 60.55 А 64 А64 Анализ Государственных расходов на социальный сектор в Кыргызской Республике,2007-2010 г.г.-Б.:2011.-258с. ISBN 978-9967-26-559-2 Данный отчет подготовлен по заказу Детского фонда ООН (ЮНИСЕФ). Целью исследования является анализ...»

«ГЛОБАЛЬНЫЙ РЕЙТИНГ ИНТЕГРАЛЬНОЙ МОЩИ 50 ВЕДУЩИХ СТРАН МИРА ДОКЛАД К ОБСУЖДЕНИЮ МЛСУ МАИБ ИНЭС 2007 Международная Международная Институт Лига стратегического Академия исследований экономических управления, оценки и учета будущего стратегий (МЛСУ) (МАИБ) (ИНЭС) ГЛОБАЛЬНЫЙ РЕЙТИНГ ИНТЕГРАЛЬНОЙ МОЩИ 50 ВЕДУЩИХ СТРАН МИРА Доклад к обсуждению Москва СОДЕРЖАНИЕ УДК ББК 66. Р I. МЕТОДОЛОГИЯ II. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ПРОЕКТА Под научной редакцией: проф. А. Агеева (Россия), проф. Г. Менша (Германия), III....»

«Вопросы экономической политики Е.В. Балацкий ЦЭМИ РАН, Москва Н.А. Екимова Государственный университет управления, Москва Сравнительная надежность глобальных рейтингов университетов1 В статье рассматривается проблема множественности глобальных рейтингов университетов, дана их классификация. Осуществлена оценка взаимной согласованности рейтингов университетов. Предложена и апробирована процедура оценки и сравнения уровня надежности существующих глобальных рейтингов. Ключевые слова: рейтинги...»

«2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ 2.1. Конспект лекций 2.2. Литература 2.1. Конспект лекций РАЗДЕЛ I. ТЕОРИЯ ФИНАНСОВ ТЕМА 1. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ФИНАНСОВ И ФИНАНСОВЫЕ РЕСУРСЫ ПРЕДПРИЯТИЙ 1.1 Сущность и функции финансов 1.2 Финансовые ресурсы 1.1 Сущность и функции финансов Финансы (латинское finalis – конечный,) возникли как взаимоотношения налогоплательщика с государством (властью). Свидетельством окончательного расчета плательщика являлся документ finale. Отсюда произошло английское finish -...»

«Правительство Оренбургской области ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ДОКЛАД О СОСТОЯНИИ И ОБ ОХРАНЕ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ В 2009 ГОДУ г. Оренбург, 2010 г. Государственный доклад выпущен под общей редакцией министра природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области К. П. Костюченко Составители: Антонов С. В., Барцев А. С., Белов В. С., Белокуров В. А., Бондаренко Н. А., Вяльцина Н. Е., Ганина Т. Н., Горшенин С. Г., Жуков А. А., Жутов Н. Ф., Зобков А. С., Зубанков В. И.,...»

«3 Мир России. 2001. № 4 РОССИЯ В МИРОВОМ КОНТЕКСТЕ Модернизационный вызов современности и российские альтернативы МАТЕРИАЛЫ КРУГЛОГО СТОЛА Мы предлагаем вниманию читателей авторизованную стенограмму заседания Круглого стола, состоявшегося в Международном общественном Фонде социальноэкономических и политологических исследований (Горбачев-Фонде) 25 апреля 2001 года в рамках Модернизационного проекта для России, который осуществляется исследовательской группой в составе: д.ф.н., проф. В.И. Толстых...»

«Минэкономразвития России Российская академия наук СОВЕТ ПО ИЗУЧЕНИЮ ПРОИЗВОДИТЕЛЬНЫХ СИЛ ТЕО Р И Я И П РА КТИ КА МО РС КО Й Д ЕЯ ТЕЛ Ь Н О С ТИ РАЗМЫШЛЕНИЯ ВЫПУСК О РЫБОЛОВСТВЕ: 1 ПОИСК ПОДХОДОВ К УСТОЙЧИВОМУ РАЗВИТИЮ МОСКВА 2003 2 Теория и практика морской деятельности Серия научных публикаций под редакцией проф. Войтоловского Г.К. Выпуск 1. Размышления о рыболовстве: поиск подходов к устойчивому развитию (колл. авт.). - М.: СОПС, 2003 - с. Авторский коллектив: Войтоловский Г.К., Киреев В.Е.,...»

«8290 УДК 519.833.2 РАВНОВЕСИЕ ПО БЕРЖУ В КОНФЛИКТАХ ПРИ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ В.И. Жуковский Московский государственный университет имени М.В. Ломоносова Россия, 119991, Москва, ГСП-1, Ленинские горы E-mail: zhkvlad@yandex.ru А.А. Чикрий Институт кибернетики им. В.Н.Глушкова Украина, Киев, проспект Академика Глушкова, 40 E-mail: chikrii@gmail.com Н.Г. Солдатова Московский государственный областной гуманитарный институт Россия,142611, Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Зеленая, E-mail:...»

«СОВЕТ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СОБРАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ АНАЛИТИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ АППАРАТА СОВЕТА ФЕДЕРАЦИИ АНАЛИТИЧЕСКИЙ ВЕСТНИК № 4 (321) Молодежная политика: зарубежный и отечественный опыт Серия: Развитие России Москва 2007 Над выпуском работали: В.А. Барсамов - начальник ситуационного отдела Аналитического управления Аппарата Совета Федерации, О.Ю. Сундатова - советник ситуационного отдела Аналитического управления Аппарата Совета Федерации, Л.Н. Тимофеева - ведущий консультант...»

«Munich Personal RePEc Archive Methodologies of analyzing inter-regional income inequality and their applications to Russia Gluschenko, Konstantin Institute of Economics and Industrial Engineering, Siberian Branch of the Russian Academy of Sciences, Department of Economics, Novosibirsk State University November 2009 Online at http://mpra.ub.uni-muenchen.de/18443/ MPRA Paper No. 18443, posted 07. November 2009 / 10:09 Methodologies of Analyzing Inter-Regional Income Inequality and Their...»

«УДК 331.2 [657+006.32] И.И. Власенко ОСОБЕННОСТИ ОПЛАТЫ ТРУДА В РОССИЙСКОЙ СИСТЕМЕ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА И В СИСТЕМЕ МСФО Статья охватывает вопросы построения системы оплаты труда и вознаграждения работников российских организаций в сравнительной характеристике с действующей практикой в странах, применяющих МСФО. Особое внимание уделено изучению требований к учету заработной платы в МСФО и РСБУ. Заработная плата, вознаграждения работникам, стандарт, выходные пособия, пенсионные планы,...»

«ACN Cеть по борьбе с коррупцией в Восточной Европе и Центральной Азии Отдел по борьбе с коррупцией Директорат по Финансам и Предпринимательству Организация Экономического Сотрудничества и Развития (OЭСР) Ул. Андре-Паскаль 2, 75775 Париж Седекс 16,Франция Телефон: +33(0)1 45249964, Fax: +33(0)1 44306307 E-mail: anti-corruption.contact@oecd.org Website: www.oecd.org/corruption/acn Сеть по борьбе с коррупцией для Восточной Европы и Центральной Азии Стамбульский план действий по борьбе с коррупцией...»

«2010 ВЕСТНИК САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО УНИВЕРСИТЕТА Сер. 5. Вып. 4 МИРОВАЯ ЭКОНОМИКА УДК 339.9 Н. В. Пахомова РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК СЛИЯНИЙ И ПОГЛОЩЕНИЙ В США И ЕС: ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ РАМКИ, СОВРЕМЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ, УРОКИ ДЛЯ РОССИИ Введение В России в последние годы активизировались усилия по модернизации различных направлений государственной политики, включая меры по поддержке конкурентной среды и развитию эффективно действующего предпринимательства. Результатом этих усилий стало, в частности,...»

«FB2: “prussol ”, 14.08.2009, version 1.0 UUID: 16f34f5a-c993-102c-860b-5cd82739a8a0 PDF: fb2pdf-j.20111230, 13.01.2012 Виктория Сергеевна Исаева Кризис – время делать карьеру Кризис – время серьезных перемен. Перемен к лучшему! Если вы хотите зарабатывать больше денег, профессионально расти и развиваться, сделать блестящую карьеру, то сейчас – самый подходящий момент. Эта книга научит вас воспринимать кризис не как проблему, а как трамплин, благодаря которому вы сможете взлететь на совершенно...»

«Министерство иностранных дел Республики Таджикистан ДИПЛОМАТИЯ ТАДЖИКИСТАНА ЕЖЕГОДНИК - 2009 Внешняя политка Республики Таджикистан: хроника и документы Душанбе “Ирфон“ 2011 ББК 66.5 (2Тадж)+66.4 (2 Тадж)+63.3 (2Тадж) Д–44 Д–44 Дипломатия Таджикистана. Ежегодник - 2009 год. Внешняя политика Республики Таджикистан: хроника и документы. Под общей редакцией Хамрохона Зарифи. (Составители: Д.Назриев и др.) Душанбе, “Ирфон”, 2011, - 370 с. Серия книг: Внешняя политика Таджикистана. Издание...»

«ACN Сеть по борьбе с коррупцией для Восточной Европы и Центральной Азии Отдел по борьбе с коррупцией Директорат по финансам и предпринимательству Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) 2, rue Andr Pascal 75775 Paris Cedex 16, France Тел.: +33 (0)1 45249964; Факс: +33(0)1 44306307 Эл. почта: anti-corruption.contact@oecd.org, www.oecd.org/corruption/acn Организация экономического сотрудничества и развития Сеть по борьбе с коррупцией для стран Восточной Европы и Центральной...»

«Д.А.Дегтярев соискатель кафедры мировой экономики Системы сопровождения внешнеэкономической деятельности (на примере Западной Африки) [Мировое и национальное хозяйство. – 2007. – № 1(2)] Краткое содержание В данной работе рассматриваются основные особенности систем сопровождения внешнеэкономической деятельности (ВЭД) США и Франции на примере субрегиона Западной Африки. В рамках сравнения зарубежного опыта и российской практики вносятся предложения о повышении эффективности российской системы...»

«УДК 338:91 М. Д. Шарыгин СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ГЕОГРАФИЯ: ТРАДИЦИИ И СОВРЕМЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ Пермский государственный университет, 614990, г. Пермь, ул. Букирева, 15; e-mail: seg@psu.ru Рассматриваются вопросы современного развития социально-экономической географии с учетом сложившихся традиций и поиска новых направлений функционирования. Дается оценка советского и постсоветского географического наследия, выявляются тенденции и новации, нацеленные в будущее. Раскрываются...»





Загрузка...



 
© 2014 www.kniga.seluk.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Книги, пособия, учебники, издания, публикации»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.