WWW.KNIGA.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА - Книги, пособия, учебники, издания, публикации

 


Pages:   || 2 |

«Содержание Акимова И.С., Баюк О.А., Биктимирова Н.М., Лукьяница А.А., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Математическое моделирование и картографическое обеспечение системы ...»

-- [ Страница 1 ] --

Содержание

Акимова И.С., Баюк О.А., Биктимирова Н.М., Лукьяница А.А.,

Прорвич В.А., Семенова Е.А. Математическое моделирование

и картографическое обеспечение системы экспертных оценок

для выделения экологической, транспортной, градостроительной

и иных составляющих стоимости земельно имущественных

комплексов

Прорвич В.А., Семенова Е.А. Особенности определения

“рыночной стоимости” объектов земельно имущественных отношений

Аксёнов В.М. Оценка сроков полезного использования производственных зданий

Король С.В. Управление стоимостью объектов недвижимости социальной сферы в крупном промышленном предприятии................. 15 Толстых Т.Н., Уланова Е.М. Проблемы оценки экономического потенциала предприятия: финансовый потенциал

Ревуцкий Л.Д. Обоснованная, справедливая и формальная оценки предприятия и других бизнес объектов

Коростелев С.П. УПВС и РСС, или к вопросу о методах оценки недвижимости

Польский В.С. Система информационно аналитического обеспечения предприятия. Подходы к оценке интеллектуальной собственности

Устименко В.А. Модель дисконтирования денежных потоков на инвестированный капитал

Артеменков И.Л., Артеменков А.И. Назад к азам: интегрированная теория оценки бизнеса К. Мерсера

ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ № 1 2005 Г.Б. Третьякова, аспирант Финансовой академии при Правительстве РФ, эксперт оценщик ООО “Центр менеджмента оценки и консалтинга”, г. Москва Обзор зарубежной и отечественной теории и практики оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения Экономическая оценка земли сельскохозяй- 1. Конец XV в. Возникновение оценки земственного назначения является сложной комп- ли и формирование простейших подходов к лексной проблемой. С одной стороны, земля оценке земли [1]. Оценка земель проводилась является средством производства, с другой – поэтапно: составлялось описание и измерение источником доходов; имеет природное проис- земельных участков, а затем осуществлялась хождение и ограниченное обращение. Оценка качественная оценка земель. Таким образом, земель сельскохозяйственного назначения важ- предпринимались шаги к классификации сельна не только для сельского хозяйства, но и для скохозяйственных земель и проведение оценки экономики страны в целом. Развитию и станов- в рамках сформированных групп по принципу лению современной методологии оценки земли качества земель.



предшествует богатая многовековая практика 2. XVII в. Оценка земельных участков сельси развитие теории землепользования в России и кохозяйственного назначения приобретает элеза рубежом. менты системного подхода, учитывается компРоссия исторически была аграрной страной. лекс параметров: правовой статус земельных В центре ее социально-экономической полити- владений – вотчина или поместье; подсчитыки всегда находились земельная собственность вается количество крестьянских дворов (жилых и земельные отношения, а земельно-оценочная и пустых); анализируется структура земельных деятельность была одним из главных направ- угодий (пашня, сенокос, лес, поросшие земли и лений государственной политики. Отечествен- т.п.); изучается качество земель (“лучшие”, ная оценка земли, ее виды и формы, подходы и “средние”, “худшие”), на базе которого затем методы формировались на протяжении несколь- проводится оценка [2].

ких столетий. 3. XVIII в. В связи с проведением общегосударДля дореволюционного периода процесс ственных межевых оценочных работ возрастает оценки земель сельскохозяйственного назначе- необходимость оценки земельной собственности.

ния характеризуется следующими чертами: В ходе данных преобразований вырабатывается

РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ

подход к оценке крестьянских дворов “не по С конца 1920-х гг. в результате национаворотам, не по дымам избным, но по владе- лизации земельной собственности оценка земнию земли и по засеву на том его владенье” ли в сфере частной жизни практически исчезла. В довоенный период оценку земли 4. XIX в. В официальных документах появ- проводили в основном для землеустроительных ляется термин “оценка земли”, который посте- целей.

пенно становится общепринятым в русской оце- Крупные оценочные работы по земельным ночной практике. Реформа 1861 г. создает новые ресурсам и сельскохозяйственным угодьям были условия для проведения государством земельно- проведены в военные и послевоенные годы. Это оценочных работ, включающих учет, изучение, было связано с мобилизацией природных ресурописание и оценку земель как объекта налогооб- сов на нужды обороны страны и оценкой ущерложения. Вырабатываются основные методичес- ба, нанесенного земельным угодьям в ходе Векие принципы к оценке сельскохозяйственных ликой Отечественной войны 1941—1945 гг.

земель, которые находят отражение в Законе об При плановой экономике оценка земельных оценке от 18 января 1899 [4]. участков, как и оценка недвижимости, носила А.Н. Радищев [2] вырабатывает дифферен- случайный характер и имела значение для отцированный подход к оценке почв, рассматри- носительно небольшого круга частных лиц.

вая их плодородие как одно из решающих усло- Процессы перераспределения ресурсов, в том вий влияния на размер крестьянских доходов. числе земли, зданий, сооружений, инициироваНаряду с А.Н. Радищевым над вопросом оцен- лись и регулировались государственным чиновки земельных участков сельскохозяйственного ником в натуральном выражении, стоимостная назначения работают такие представители про- оценка для этого была не нужна.





грессивной агрономической науки, как В.В. Необходимо отметить, что уже в советский Докучаев и Н.М. Сибирцев. период был сформулирован основной подход к В.В. Докучаев впервые увязал оценку земель оценке земель сельскохозяйственного назначес классификацией почв, разработав оригиналь- ния. Данный подход предполагал два этапа: агный метод оценки земли (почв) для Нижегород- роэкономическая или качественная оценка, при ской губернии. Он отмечал, что “Почвенные кар- которой учитываются свойства почвы и условия ты вместе с климатическими должны лежать в территории и которая базируется на классичесоснове всякой сельскохозяйственной статисти- ком методе В.В. Докучаева, и экономическая ки” [5]. В ходе исследований он пришел к выво- оценка, при которой учитываются такие эконоду, что при экономической оценке земли нельзя мические факторы, как расстояние от городов, обойтись без исследований урожайности и до- промышленных центров, путей сообщения.

ходности, получаемой с различных в почвенном В 1960-е гг. массовое распространение полуотношении земельных участков. чила концепция оценки земли, сформулированН.М. Сибирцев [6] впервые дал научное оп- ная С.Д. Черемушкиным [7]. Было предложено ределение качественной оценке земель, увязав проводить экономическую оценку земли одноее с бонитировкой почвы, и сформулировал пред- временно по двум показателям: по валовой промет агроклиматической оценки земли – почвен- дукции и по чистому доходу в расчете на едининое плодородие как средство производства в цу площади земли. Оценку земли по валовому сельском хозяйстве. Критерием экономической продукту можно использовать при определении оценки земли является сравнительная ценность ценности земли, как средства производства.

земельных участков. Тогда как оценка земли по чистому доходу поКонец XIX в. — начало XX в. Важнейшей зволяет оценить ценность земли с точки зрения задачей становится оценка земельных угодий. доходности единицы площади. Методика преОсновной подход формируется на базе рассмот- дусматривала общую экономическую оценку, рения сельхозугодий одновременно как источ- оценку с точки зрения эффективности возделыника доходов [1] и как предмета сделки купли- вания отдельных культур, а также оценку влипродажи. Возникают различные методики яния качества земли на эффективность дополоценки земли, характерной чертой которых яв- нительных затрат [8, 9]. Концепция оценки ляется оценка по стоимости или по доходности земли С.Д. Черемушкина позволила достичь на базе агроклиматической оценки. положительных сдвигов в оценке результатов Таким образом, в дореволюционный период хозяйственной деятельности. Впервые в советзакладываются основные принципы и подходы к ское время была сделана попытка учета земельоценке земель сельскохозяйственного назначе- ного фактора.

ния, которые совершенствуются в соответствии с В СССР были разработаны и введены в пракзадачами экономики и по сегодняшний день. тику единые принципы экономической оценки применительно ко всем видам природных ре- 14 августа 1987 г. в рамках “Указаний о сурсов, отразившиеся в теории оптимального порядке проведения оценки земель” утвержденпланирования. Предложенная теория выяви- ных Госагропром СССР в свет вышла методика ла существование объективно обусловленного по оценке сельскохозяйственных земель, котоверхнего уровня затрат, который применитель- рая по своему содержанию дополнила общесоно к использованию естественных ресурсов по- юзную. Данная методика включала расчет солучил название замыкающих затрат. Разность вокупности следующих показателей: стоимость между замыкающими затратами и затратами, валовой продукции, окупаемость затрат, себесхарактеризующими оцениваемый ресурс, опре- тоимость производства продукции, дифференциделяла величину экономического выигрыша, альный доход, трудоемкость производства проприносимого им, т.е. экономическую оценку дукции; фондоемкость производства продукции, этого природного богатства. Указанная раз- оценку совокупного производственного потенность получила название дифференциальной циала Экономические показатели рассчитываренты. лись с учетом цен реализации продукции.

Идея “рентной” оценки стала в СССР обще- Формирование рыночной экономики, появраспространенной. Основным принципиально ление частной земельной собственности, рынка важным положением стал тот факт, что цен- земли потребовал новых решений в отношении ность ресурса измеряется “рентным” эффектом подходов к оценке земельных участков сельсего использования (а не затратами, связанны- кохозяйственного назначения. В последние ми с вовлечением его в использование). Идею годы появился целый ряд новых научно метооценки земельных участков сельскохозяйствен- дических разработок по вопросам определения ного назначения на основе дифференциальной рыночной стоимости. Остановимся коротко на ренты поддержал в своих работах (1969, 1973.) основных из них.

академик Т.С. Хачатуров [10]. Многовариант- В настоящее время существует разработанная ные расчеты дифференциальной ренты породи- и утвержденная методика, преимущественно осли существенное разнообразие подходов к оцен- нованная на методе капитализации дохода, для ке сельскохозяйственных земель, основанных целей массовой оценки сельскохозяйственных на “ренте”. Так, например, Г.В. Карнаухова яв- угодий. Данная методики легла в основу методиляется представителем школы рентной оценки ческих рекомендаций по оценке сельскохозяйи стоит на позиции капитализации дифферен- ственных земель, разработанных институтом циальной ренты исходя из достигнутого уровня РосНИИземпроект [12].

эффективности капитальных вложений в народ- “Методические рекомендации по кадастровой ном хозяйстве [11]. Дифференциальная рента оценке сельскохозяйственных земель”, основыявляется текущей оценкой дифференциально- вающиеся на расчетах зернового эквивалента – го плодородия земли и других ее качеств, обус- комплексного показателя, характеризующего ловливающих ее функционирование как разно- потенциальную продуктивность земли и уровень качественного средства производства. общественно-необходимых затрат на возделыМассовые оценочные работы выполнялись с вание сельскохозяйственных культур. Базовых гг. Оценка сельскохозяйственных уго- ми при расчете зернового эквивалента приняты дий проводилась по двум составляющим: оцен- характеристики природных свойств земельных ка качества почв (бонитировка почв) и эконо- участков. За эталонные взяты условия Красномическая оценка земель (путем капитализации дарского края.

дифференциального дохода). В научно-исследовательском Почвенном инВ эти годы была подготовлена “Общесоюзная ституте им В.В. Докучаева разработана методика методика оценки земель” (1976 г.) [11]. Впер- оценки земельных участков сельскохозяйственвые оценка в России проводилась по единой ме- ного назначения, основанная на дифференциротодике. В соответствии с ней оценка производи- ванном учете уровня потенциального плодородия лась в двух направлениях: общая и частная. почв, характеризуемого почвенно-экологичесОбщая оценка проводилась в целом по сельско- ким индексом, и дополнительных параметров хозяйственным угодьям, частная в разрезе сель- прогрессивного коэффициента качества почв и скохозяйственных культур. Основной методо- коэффициента на погодные условия, рассчитылогический подход, заложенный в данную ваемые по специальным формулам. Одной из методику, заключался в расчете стоимости сель- составляющей цены земельных участков являскохозяйственных угодий путем капитализа- ются технологические коэффициенты, учитывации дифференциального дохода (часть чистого ющие его уклон, конфигурацию, длину гола, т.е.

дохода, выражающая стоимость дополнитель- технологические свойства. Важным фактором ного прибавочного продукта на относительно рентоносности и цены земель является местолучших землях). положение. Последней составляющей цены почв

РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ

является ее тарифная категория, выделяемая моменту начала уборочных работ) урожая [13].

для каждой из оценочных групп почв с учетом Эта методика имеет множество серьезных недоразличий среднегодового дохода в растениевод- статков, которые делают ее использование нестве на единицу почвенно-экологического индек- целесообразным. В их числе: отсутствие элимиса. По этим составляющим “привязанным” к нирования влияния ресурсных и условиям конкретного земельного участка, ис- организационных факторов, обеспечения сопоходя из 4 % нормы капитализации дохода опре- ставимости результатов кадастровой оценки на деляется цена сельскохозяйственных земель.

различных уровнях оценки (поле, хозяйство, Коллективам авторов ВНИЭТУСХ под науч- район, область) и получения относительно усным руководством академика РАСХН В.В. Ми- тойчивых характеристик биологической уролосердова разработана методика кадастровой жайности, а также чрезмерная трудоемкость рентной оценки стоимости сельскохозяйствен- (необходимость массового проведения полевых ных угодий [13]. В основе методики лежит рас- опытов, сбора и обработки данных по почвенчет нормативов выхода товарной продукции и ее ным разновидностям, число которых в этом себестоимости для замыкающих условий, значе- регионе превышает 45 тыс.).

ний индексов рентных факторов: нормальный В научно-исследовательском институте зевыход кормовых единиц, окупаемость затрат. мельных отношений и землеустройства разрабоГруппой ученых кафедры экономической ки- тана методика определения равновесной цены бернетики московской сельскохозяйственной сельскохозяйственных земель как точки пересеакадемии им. К.А. Тимирязева разрабатывается чения кривых ценовых притязаний множества методика оценки земли сельскохозяйственного продавцов (кривая предложения) и ценовых ожиназначения в рамках концепции Л.В. Канторо- даний покупателей (кривая спроса) земельных вича, рассматривающего ее как дополнительный участков. В основу методики положены теоретиэффект, возникающий вследствие как бы ис- ческие представления об интересах и мотивах пользования дополнительного участка земли условных продавцов и покупателей. Мотивы и [14]. Эта концепция формализуется с помощью интересы потенциальных продавцов сводятся к системы оптимизационных моделей, ядром ко- возможности компенсации вложенных ими торой принята классическая модель равновесия средств в предлагаемое к продаже землевладена рынке одного товара. ние и заключаются в получении прибыли на влоВ связи с отсутствием до последнего времени женные средства, существенно более высокой, общеприемлемых методов оценки земельных чем ставка процента по банковским депозитам.

участков сельскохозяйственного назначения, Заложенные исходные положения заставляют отдельные субъекты Российской Федерации приходить к выводу, что рассчитанная цена разрабатывали и использовали свои методики. земли в рамках данной методики будет носить В Тамбовской области на основе методики условно-теоретический характер, а отсутствие Воронежского ЦЧОНИИгипрозема разработана результатов расчетов не дает оснований судить шкала стоимости оценочных групп почв по пло- о возможности ее практического использования.

дородию, в основу которой был положен расчет Современная теория и практика выдвинула приведенной урожайности зерновых культур в качестве вполне самостоятельных методы [15]. Для каждого внутриобластного объекта оценки земель по биоклиматическому потенциоценки определялась средне взвешенная (с уче- алу, технологическим свойствам и местополотом площадей оценочных групп почв) кадаст- жению, которые нельзя однозначно отнести ни ровая стоимость, которая корректировалась к бонитировке почв, ни к экономической оцендалее на другие существенные ценообразующие ке земель [16]. Кроме того, одни и те же свойфакторы – климатический индекс биологичес- ства земли (например, механический состав кой продуктивности, рельеф, контурность, ме- почв, рельеф, каменистость) могут оцениватьстоположение, привлекательность. ся, с одной стороны, как факторы плодородия, Принципиально иные подходы к кадастро- а с другой – как факторы затрат. Данная метовой оценке сельскохозяйственных угодий пре- дика основывается на раскрытии роли и функдусматривает методика Алтайского предприя- ции земли как средства производства в сельстия ЗапсибНИИгипрозема. Она ориентирует на ком хозяйстве: оценка земли как средства пересчет результатов последнего тура (методи- труда, оценка земли как предмета труда, оценка ка 1987 г.) земельнооценочных работ, в частно- земли по эффективности затрат.

сти, качества сельскохозяйственных угодий на Рассмотрим развитие методов оценки земли основе биологической урожайности сельскохо- в Германии, Великобритании, Канаде, Испазяйственных культур, определяемой для каж- нии, Дании, Швейцарии, Казахстане, Украидой почвенной разновидности в полевых усло- не, Белоруссии, Болгарии, Румынии, США.

виях с учетом фактически выращенного (к В Германии с 1965 г. проводится оценка земельного участка сельскохозяйственного наземель сельскохозяйственных предприятий с значения на базе капитализированного дохода, учетом их специализации (полеводство, садо- получаемого с оцениваемого участка. Интересводство и т.д.) [17]. Процесс оценки делится но отметить тот факт, что полученная стоимость на два этапа: агроклиматическая оценка и эко- называется не рыночной, а “пользовательной” номическая оценка. Сначала определяется цен- стоимостью.

ность (потенциал) земельного участка отдель- В Испании оценка земельных участков сельно для пашни и естественных пастбищ. Для скохозяйственного назначения разбита на три этого используются относительные оценки зе- этапа [20]. Первоначально на уровне региона мельных участков. Оценки в баллах выража- производится определение списка выращиваеют относительное плодородие участка к “эта- мых культур и оценка различных классификалонному” участку, т.е. к участку с оценкой в ций согласно возможной интенсивности произбаллов. В дальнейшем полученные оцен- водства каждой культуры в данном регионе. На ки по земельному участку уточняются в соот- втором этапе разработанная ранее шкала оценветствии с экономическими и организационно- ки выращиваемых культур и интенсивности производственными факторами: расположение производства доводится до уровня муниципалиотносительно транспортных коммуникаций и тета с учетом его специфических природных и рынков сбыта, уровень и возможности меха- почвенных условий. Третий этап соответствует низации, уровень цен и заработной платы в индивидуальной оценке земельных участков.

данной местности и др. Стоимость земельного Получение стоимости основывается на капиучастка сельскохозяйственного назначения тализации дохода, получаемого с земельного определенного хозяйства выражается в капи- участка, по ставке 3% доходности возделываетализации объективного чистого дохода. мых культур, при различной производительноСистема оценки земель в Великобритании [18] сти земель. Расчет доходности по видам кульделится на два этапа. В качестве первого этапа тур проводится следующим образом: из дохода оценки земельных участков сельскохозяйствен- полученного от произведенной продукции выного назначения проводится агроклиматическая читаются затраты на производство данного вида оценка. Существует пять классов земель различ- продукции.

ной степени продуктивности. Основным критери- Стоимость земельных участков сельскохоем отнесения земель к тому или иному классу слу- зяйственного назначения в Дании рассчитыважат различия в климатических условиях, ется согласно “правилу фермы” [21]. Правило качестве почв, местоположении и рельефе. гласит, что следует считать землю частью ферПосле оценки земель по природным факто- мы среднего размера в средней стадии обработрам осуществляется экономическая оценка в ки. Стоимость земли должна отражать лишь рамках выделенных на первом этапе классах качество земли с позиции сельского хозяйства земель, которая базируется на показателе стан- и цены, которые платят в этой части страны за дартной чистой продукции. Стоимость земель- землю такого качества. Правило фермы гаранного участка рассчитывается путем капитали- тирует, что земля одинакового качества в опрезации стоимостной величины чистой продукции. деленной части страны имеет одинаковую стоВ Канаде оценка земельных участков сель- имость за гектар (и за нее платят такой же скохозяйственного назначения также как и в земельный налог) независимо от того, является Великобритании, и в Германии проводится в ли эта земля частью небольшой или крупной два этапа [19]. Сначала осуществляется так фермы. Различие между отдельными частями называемая агроклиматическая оценка, где страны отражается в рыночной стоимости земучитываются такие факторы, как класс при- ли сельскохозяйственного назначения. Земля годности земель для сельскохозяйственного более высокого или низкого качества должна использования в соответствии с классифика- оцениваться выше или ниже земли среднего кацией, принятой при инвентаризации земель, чества в каждой части страны. На одной ферме характер и интенсивность использования зе- часто имеется земля различного качества. В этом мель в фермерском хозяйстве, местонахождение случае каждая часть земли оценивается по разземель в пределах муниципалитета, специаль- ной стоимости за гектар.

ного района, мелиоративного округа, сельско- В Швейцарии [22] для оценки сельскохозяйхозяйственного земельного резерва. Необходи- ственных земель применяют следующий алгомо отметить, что специфика оценки такова, что ритм: если несельскохозяйственные земли оценивсе указанные выше сведения отражаются оцен- вают по рыночной стоимости (методом сравнения щиком на унифицированных полевых карточ- продаж), то сельскохозяйственные – по капиках, а затем на основании указанных в этих кар- тализированной чистой прибыли (методом зеточках данных проводится расчет стоимости

РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ

мельной ренты), причем данному этапу пред- никовой растительностью, предназначенной для шествует агроклиматической оценка. обеспечения защиты земель от воздействия неВ Республике Казахстан [10] стоимость зе- гативных (вредных) природных, антропогенмельных участков сельскохозяйственного на- ных и техногенных явлений, земель, занятых значения определяется путем капитализации некапитальными зданиями, строениями, соорурентного дохода исходя из следующих показа- жениями, т.е. для тех земельных участков, телей: стоимости валовой продукции с 1 га которые не могут самостоятельно приносить (оценочная продуктивность); издержек произ- доход, а служат лишь для вспомогательных водства на 1 га; расчетного рентного дохода с целей.

1 га; ставки капитализации. Экономическая оценка земель сельскохозяйВ Республике Украина [23] земли сельско- ственного назначения Румынии [23] построена хозяйственного назначения оценивают с учетом на базе агроклиматической оценки. В качестве рентного дохода, формируемого их качеством, основного метода используется метод экономиместоположением и экономическими парамет- ческой бонитировки, который объединяет влирами. Дифференциальный рентный доход опре- яние таких природных факторов, как почва и деляется как разница между стоимостью вало- климатические условия, биоклиматические повой продукции зерновых культур и ценой их требности растений и экологические условия с производства, рассчитываемой как произведе- экономическими показателями. На основе этих ние производственных затрат на нормативный показателей составлена шкала экономической коэффициент рентабельности. В рамках расче- оценки земли в 100 баллов.

та рентного дохода учитывается абсолютный В основе экономической оценки лежат слерентный доход, принятый в размере 1,6 ц зерна дующие показатели: чистый доход и валовая с одного гектара. Стоимость сельскохозяйствен- продукция, выражающие результат действия ных угодий определяется как капитализирован- средств производства, производственный потенный в течение 33 лет рентный доход. Для обес- циал (или плодородие) в сочетании с природныпечения сопоставимости оценок по территории ми факторами. Стоимость земельного участка страны расчеты проводят в определенной пос- рассчитывается путем капитализации чистого ледовательности: по Украине в целом, автоном- дохода.

ной республике Крым и областям, кадастровым В Соединенных штатах Америки отсутствуи административным районам, сельскохозяй- ет единая методика экономической оценки земственным предприятиям, земельным участкам. ли [24]. Существует несколько методов, причем Необходимо отметить, что порядок проведения предпочтение отдается тому или иному в завиоценки в чем-то идентичен практике оценки в симости от региона.

В Республике Беларусь [23] оценка земель- оценки земель сельскохозяйственного назначеных участков сельскохозяйственного назначе- ния в США:

ния базируется на основе бонитировки почв, 1. Основой для экономической оценки зеопределяющей относительную их пригодность мельных участков сельскохозяйственного надля возделывания сельскохозяйственных куль- значения США является агроклиматическая тур, и технологических свойств земли как сред- оценка, в рамках которой проводится экономиства производства с расчетом (по отношению к ческая классификация земель. Общей целью средним и худшим условиям Республики) нор- экономической классификации земель являетмативного чистого дохода, получаемого с одно- ся выявление степени пригодности земель для го гектара, который капитализируется. Таким сельскохозяйственного использования. Так, в образом, оценка земель сельскохозяйственного Калифорнии действует методика агроклиматиназначения проводится в два этапа: первый этап ческой оценки почв, разработанная доктором – агроклиматическая оценка, второй этап – Р.И. Стори. При этом используются данные о экономическая оценка. мощности почв, их проницаемости, механичесВ практике Болгарии [14] принята оценка ком составе, уклонах поверхности, дренаже, земли сельскохозяйственного назначения на содержании в почвенном профили солей, оргабазе капитализированного чистого дохода. Для нических веществ, общем уровне плодородия, участков, с которых не представляется возмож- степени проявления эрозии, особенностях микным получать чистый доход, установлена фик- рорельефа.

сированная цена исходя из того, сколько требу- 2. С экономической классификацией тесно ется на освоение единицы земельного участка. связана проблема экономической оценки земель.

Например, для земель сельскохозяйственного Основной принцип экономической оценки в чину дохода от выращивания сельскохозяй- чаемые хозяйства могут предоставить в распоственных культур. ряжение оценщика точные учетные данные.

Наиболее распространенным методом эконо- На основе изученной отечественной и зарумической оценки земельных участков сельско- бежной теории и практики можно выделить хозяйственного назначения является метод главные направления в подходах к оценке зеоценки земель по чистому доходу от реализа- мельных участков сельскохозяйственного нации сельскохозяйственной продукции. Наивыс- значения. Исходя из большой сложности и шую величину чистого дохода, полученную в многогранности и специфики проблемы, объепределах определенной территории, принима- диняет их единая основа – земля, которая во ют за 100%, а доход, получаемый с других всех подходах выступает как средство произтипов почв, сравнивается с наивысшим. Сред- водства, а следовательно, в основе оценки леняя оценка по хозяйству в целом определяет- жит потенциальная возможность производить ся как средневзвешенная из всех частных оце- продукцию.

ночных показателей. Оценка урожайности проводится на основе детальных статистичесВЫВОДЫ ких данных и учете характера взаимоотношений между почвой и растением. 1. Ни одна отечественная методика не расПомимо этого в США разработан другой ме- сматривает в качестве объекта оценки – земельтод оценки, получивший довольно широкое рас- ный участок. Помимо этого в изученных матепространение. Он создан на основе учета и ана- риалах рассматривается только лишь часть лиза конкретной информации об урожайности сельскохозяйственных земель – сельскохозяйсельскохозяйственных культур, наблюдаемой ственные угодья.

на различных почвенных типах. Основополож- 2. Несмотря на многообразие предлагаемых никами данного метода являются сотрудники методов оценки земель, подавляющее большинсельскохозяйственных опытных станций шта- ство исследователей едины в том, что основа тов Айова и Иллинойс А.Р. Эндал и Р.Т. Оделл. оценки – агроклиматическая оценка, то есть В США существует метод сравнительной изучение температурного режима, качества и статистики. На формирование типов хозяйств типа почв, урожайности и, как следствие, дансущественное влияние оказывают самые раз- ного анализа — экономическая классификация нообразные местные природные факторы. На земель сельскохозяйственного назначения.

сегодняшний день тип фермерского хозяйства, 3. Во всех методика решается проблема перепо мнению ряда американских специалистов, хода от агроклиматической к их экономической является одним из важнейших факторов, вли- оценке. Анализируя опыт России, отметим, что яющих на величину чистого дохода. Определить вопрос учета земель решался в различных интертип фермерского хозяйства можно лишь при претациях уже с XV в., а с XVIII в. разрабатываналичии сравнительной статистической основы, лись и формировались подходы к оценке. В рампроанализировав которую, можно провести ках данного вопроса основным здесь является группировку хозяйств. определение степени зависимости величины чисПосле соответствующего анализа статисти- того дохода от продуктивности почвы и ряда друческих данных за длительный ряд лет для каж- гих факторов. Наиболее эффективной мерой усдого типа ферм становится возможным опреде- тановления взаимосвязи агроклиматической и лить размеры чистого дохода. В данном случае экономической оценки является тесное сотрудосновой классификации земель является не по- ничество почвоведов и сельскохозяйственных чвенный тип, а тип хозяйства. Что касается раз- экономистов, с тем, чтобы предоставить в расличий в характере природных особенностей тер- поряжение оценщиков необходимые данные.

ритории, то они являются важным фактором 4. В качестве основного подхода к экономипри определении различий в доходности хо- ческой оценке земельных участков сельскохозяйств одной группы. зяйственного назначения многими методами Для того чтобы с успехом применять этот предлагается капитализировать величину чисметод оценки, необходимо проводить работы на того дохода или рентного дохода.

сравнительно ограниченной территории, на ко- Таким образом, на основании краткого анаторую имеются хорошие почвенные карты и изу- лиза теории и практики оценки земельных учасРОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ тков сельскохозяйственного назначения можно сделать вывод, что существующие в настоящее время отечественные подходы не отвечают требованиям формирующейся рентной экономики и требуют совершенствования.

Литература 1. Антонов В.П. Оценка земли. Владимир: Посад, 1997.

2. Зиночкин А.Г. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий. М.: Экономииздат, 1963.

3. Посошков И.Т. Книга о скудости и богатстве и другие сочинения. М.: Изд во АН СССР, 1951.

4. Гаврик П.Г. Основные задачи податного и оценочного дела. СПб., 1912.

5. Докучаев В.В. Сочинения. Т. IV. М.: Изд во АН СССР, 1950.

6. Сибирцев Н.М. Избранные сочинения. Т. 1. М.: Сельхозгиз, 1951.

7. Черемушкин С.Д. Основные принципы экономической оценки земли. М., 1962.

8. Черемушкин С.Д. Теория и практика экономической оценки земли. М., 1962.

9. Черемушкин С.Д. Об экономические оценке земли. Вып. № 32. М., 1958.

10. Носов С. Оценка земельных участков земельных ресурсов для рентного регулирования землепользования.

М.: ИД “Русская оценка”, 2004.

11. Карнаухова Е.С. Дифференциальная рента и экономическая оценка земли. М.: Экономика, 1997.

12. Методические рекомендации по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий. М.: ВНИЭТУСХ, 1997.

13. Вирченко М.И., Шестакова Н.В. Модель для расчета рентных оценок земли: Сибирская конференция по прикладной и индустриальной математике. Т. 1.. Новосибирск: Изд. ИМ СО РАН, 1997.

14. Шишов Л.Л., Карманов И.И., Дурманов Д.Н. Критерии и модели плодородия почв / ВАСХНИЛ. М.: Агро промиздат, 1987.

15. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации за 1996 г. М., 1997.

16. Коптев Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. М.: Юнити, 2000.

17. Налогообложение и аренда сельскохозяйственных угодий / Под ред. А.С. Миндрина, Ю.А. Лютых, Н.Н.

Кориева, О.И. Бундина. М., 2002.

18. Лойко П.Ф., Лука А.Н. Методы учета и оценки земель в зарубежных социалистических странах. М., 1980.

19. Варламов А.А. Земельный кадастр: Управление земельными ресурсами: Т. 2. М.: КолосС, 2004.

20. Кадастровая оценка земли и связанной с ней недвижимости в Испании. Владимир, 1998.

21. Мюллер А. Поимущественные налоги и оценка в Дании // Материалы Семинара рабочей группы по земле устройству комитета по населенным пунктам европейской экономической комиссии организации объединен ных наций “Системы массовой оценки земель (недвижимости) для целей налогообложения”. М.: ФКЦ “Земля”, 2002.

22. Петров А., Гетман А. Оценка земли и налогообложение в Швеции // АПК: экономика, управление. 1990. № 12.

23. Учет и оценка земельных ресурсов в Европейских странах членах СЭВ / П.Ф. Лойко, Т.А. Кулакова, Г.В.

Левушкина и др. М., 1988.

24. Лойко П.Ф. Земельный потенциал мира и России: пути глобализации его использования в XXI веке. М., 2000.

Е.С. Мелехин, д р экон. наук, профессор Московского государственного геологоразведочного Разведанные и предварительно оцененные объемные значения запасов полезных ископаемых должны иметь стоимостную оценку. Запасы характеризуются различной рентабельностью их добычи, переработки и использования, что зависит от географо-экономических условий расположения месторождений, их размеров, концентрации полезных ископаемых, технологических свойств их извлечения и других факторов (см. рисунок). Запасы полезных ископаемых подсчитываются и учитываются по каждому виду полезного ископаемого и возможному направлению его использования.

Оценке подлежат объекты как распределенного, так и нераспределенного фонда недр.

В процессе оценки необходимо учитывать все основные характеристики оцениваемых объектов:

горно-геологические, экономико-географические, производственно-технологические, инфраструктурные, а также условия и цены реализации продукции, спрос и потребление минерального сырья, систему налогообложения в недропользовании.

При оценке рыночной стоимости права пользования недрами – месторождениями полезных ископаемых или участками недр, как правило, используются методы доходного подхода. Методы сравнительного и затратного подходов имеют ограниченное применение и используются в основном для получения промежуточных результатов. Это связано со следующими причинами:

— сравнительный подход для оценки стоимости месторождений в настоящее время в России неприменим из-за отсутствия данных о сделках с объектами-аналогами, так как на сегодняшний день в России нет координирующей организации, обеспечивающей организационно-методические функции и ведение базы оценки стоимости месторождений полезных ископаемых;

— затратный подход, как правило, используется для оценки стоимости бизнеса в части оценки материальных активов добывающего предприятия (зданий, строений, сооружений, оборудования и т.д.) и капитализированных затрат на подготовку и освоение месторождения, являющихся составным элементом расчетов, проводимыми методами доходного подхода.

Автор статьи предлагает методический подход к применению затратного метода для оценки рыночной стоимости месторождений полезных ископаемых, который может быть применен в качестве верифицирующего использование доходного подхода.

РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ

В настоящее время в официальной печати приводятся, как правило, данные по стоимости минерального сырья в недрах, рассчитанные по формуле где С – стоимость минерального сырья;

Ц – его мировая цена;

М – его количество.

Однако расчеты по указанной формуле завышены, так как не учитывают затрат, связанных с подготовкой и освоением месторождений, и оценивают только ожидаемый совокупный доход. Как показали проведенные нами исследования, применение мировых цен для оценки стоимости месторождений полезных ископаемых по формуле (1) приводит к значительным завышениям значений из-за принятия априори, что все минеральные ресурсы будут востребованы на мировом рынке. Поэтому при проведении оценок целесообразно ориентироваться на внутренние цены. Реальную стоимость минерального сырья в недрах нужно определять путем уменьшения цены на конечный продукт на ту долю, которая требуется для доведения запасов до конечного продукта. Доля, на которую уменьшается стоимость оцениваемого полезного ископаемого как конечного продукта, характеризует требуемую величину инвестиций в освоение недр для получения конечного продукта.

Для оценки стоимости промышленных запасов целесообразно использовать формулу где Цi – цена на внутреннем рынке i-го полезного ископаемого без налога на добавленную стоимость;

Мп — промышленные запасы полезных ископаемых;

Kи – коэффициент извлечения из недр полезного ископаемого (нефтеотдачи);

И – расчетные годовые издержки по оцениваемому месторождению (эксплуатационные расходы) при проектируемой технологии добычи полезного ископаемого;

t – срок службы месторождения, лет;

Ui – потребность в инвестициях для подготовки освоения запасов минерального сырья;

Лз – затраты на ликвидацию объекта.

В свою очередь, расчетные годовые издержки по оцениваемому месторождению имеют вид где Ит – среднегодовые текущие затраты, определяются по фактическим данным за предыдущий год в соответствии с гл. 25 Налогового Кодекса РФ или по данным технико-экономического обоснования проекта разработки месторождения;

Тр – среднегодовые затраты на транспорт продукции;

Оп – среднегодовые эксплуатационные расходы на природоохранные мероприятия в соответствие с проектом разработки месторождения;

Н – среднегодовые налоги и платежи в недропользовании.

Затраты по основным элементам имеют следующую структуру:

— материалы, — топливо, энергия, пар, вода, — заработная плата с начислениями, — амортизационные отчисления, — транспортные расходы, — услуги по текущему ремонту, — прокат, лизинг, аренда, — прочие.

Годовые издержки по оцениваемому месторождению должны определяться на основе нормативных затрат по видам и условиям проводимых работ. Однако в настоящее время существующие нормативы устарели и требуют пересмотра. Поэтому для определения эксплуатационных затрат могут служить фактические данные о производственно-хозяйственной деятельности добывающего предприятия, принимаемого в качестве аналога, с корректировкой технико-экономических показателей в соответствии с условиями эксплуатации объекта оценки.

Потребность в инвестициях для подготовки освоения запасов минерального сырья можно записать как где Зз – стоимость земельной недвижимости);

Згрр – затраты на геологоразведочные работы по подготовке месторождения (поисково-оценочные и разведочные работы;

Зпп – затраты на подготовку производства;

Зохр – затраты на природоохранные мероприятия;

Зиф – затраты на развитие инфраструктуры.

Инвестиционные вложения в подготовку месторождения к освоению подлежат корректировке (в сторону увеличения), так как они осуществляются до периода оценки стоимости запасов полезного ископаемого. Указанная корректировка осуществляется за предыдущий (не менее чем пятилетний) период.

В целях учета в системе национальных счетов экономического потенциала (богатства) страны стоимостной оценке должны подлежать как запасы, так и ресурсы недр. При этом оценка прогнозных ресурсов довольно затруднительна и достаточно субъективна, так как зависит не только от реальных богатств недр, но и различных научных, политических и экономических соображений.

Теоретически, да и практически, территория с прогнозными ресурсами, безусловно, имеет более высокую стоимость и значимость, чем аналогичная без них. Однако оценка абсолютного значения стоимости минеральных ресурсов в недрах весьма относительна и достаточно конъюнктурна. Поэтому в целях повышения достоверности расчетов прогнозные ресурсы следует оценивать с коэффициентом Кр, определяемым в зависимости от степени изученности территории.

Стоимостную оценку запасов и ресурсов недр предлагается осуществлять по зависимости:

где Цi – цена i-го полезного ископаемого;

Мзi – разведанные и предварительно оцененные i-е полезные ископаемые;

n – количество полезных ископаемых на оцениваемой территории;

Мпi – прогнозные ресурсы i-х полезных ископаемых;

Цit – прогнозная цена;

Т – период подготовки запасов к освоению;

Кр – коэффициент достоверности расчетов прогнозных ресурсов в зависимости от степени изученности территории, Кр = 0,1…0,15.

Таким образом, оценка стоимости запасов и ресурсов недр должна отвечать поставленным целям и задачам.

Стоимостная оценка запасов полезных ископаемых применительно к различным природным, горно-геологическим условиям и инфраструктурным особенностям позволит:

— определить на момент оценки реальные извлекаемые запасы полезных ископаемых и обеспечить контроль за их рациональной отработкой;

— определить стоимость месторождения как объекта недвижимости и, соответственно, капитализацию акций компании;

— создать экономическую основу для купли-продажи компаний и прозрачный механизм для передачи месторождений в аренду, в концессию и др.

Литература 1. Мелехин Е.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости месторождений полезных ископаемых. // Вопросы оценки.

2003. № 1. С. 54–60.

2. Астафьева М.П., Мелехин Е.С., Порохня Е.А. Оценка месторождений полезных ископаемых как объектов инвестирования и бизнеса. М.: ВНИИЛМ, 2002. 142 с.

РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ

ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ № 1 2005

ПИСЬМО В РЕДАКЦИЮ

Оценочная деятельность в странах с переходной экономикой – явление новое и практически малоизученное. Приватизация государственной собственности и включение ее в рыночный оборот хозяйствующих субъектов дали импульс развитию рыночных отношений в сфере имущества, способствовали созданию правовых основ и институциональной базы функционирования важнейших сегментов рынка недвижимости. Именно объекты недвижимости формируют центральное звено всей системы рыночных отношений, выступая не только как важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и как капитал, в вещественной форме приносящий доход.

В результате проведенных исследований было установлено, что в 2004 г. по Республике Узбекистан на подрядные реставрационные работы на действующих объектах в среднем выделено 268, тыс. сум. Эта сумма в нынешних условиях недостаточна для завершения объемов запланированных подрядных реставрационных работ. Стоимостная оценка памятников архитектуры позволит получить правильное представление об объемах средств, вкладываемых в тот или иной вид ремонтнореставрационных работ, и будет являться дополнительным источником финансирования, что позволит повысить эффективность их использования. Комплекс мер по установлению порядка оценки стоимости памятников позволит включить их в состав национального богатства Республики Узбекистана, создать условия для обеспечения их сохранности. Мы предлагаем модель расчета полной восстановительной стоимости памятников архитектуры, потери их стоимости из-за функционального и физического износа, рассматриваем системы объемно-планировочных и конструктивных решений:

РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ

где Св – полная восстановительная стоимость при выполнении ремонтно-реставрационных работ, сум;

Фу – потери стоимости из-за функционального износа, сум;

Ф – потери стоимости из-за физического износа, сум;

Сц – стоимостная ценность, сум;

Тр – стоимость текущего ремонта, сум;

Кр – стоимость реставрации и консервации, сум;

Рр – стоимость ремонтно-реконструктивных работ, сум.

Потеря стоимости из-за физического износа здания с годами увеличивается все больше. В результате капитального и текущего ремонтов, а также реставрационных и консервационных работ темпы роста физического износа замедляются. При использовании формулы (1) целесообразно применять и следующую формулу, позволяющую определять восстановительную стоимость или стоимость замещения при выполнении ремонтно-реставрационных работ памятников архитектуры:

где С – полная восстановительная стоимость или стоимость замещения в целом здания или отдельного конструктивного элемента;

Е – нормативный коэффициент утраты первоначального состояния;

t – время проведения ремонтно-реставрационных работ;

k – коэффициент восполнимости утраты части памятника;

Ко – обобщенный коэффициент, характеризующий факторы, оказывающие влияние на стоимость (конструктивные, объемно-планировочные решения, экономические и др.);

Си – потеря стоимости из-за износа.

Для определения стоимостной ценности Сц в работе предлагается формула, которая позволяет увеличивать стоимость памятника архитектуры исходя из его историко-культурной ценности. Она разработана на основе системы коэффициентов, отражающих ценностные характеристики памятников. Математическим описанием результатов исследований является формула где Кт – коэффициент типа объекта;

Кд – коэффициент даты сооружения;

Кс – коэффициент категории сложности;

Ку – коэффициент уникальности;

Кп – коэффициент подлинности;

Кв – коэффициент восполнимости утраты;

Кг – коэффициент градостроительной значимости.

Предлагаемая формула (1) позволяет подсчитать стоимость памятников архитектуры затратным подходом, и в то же время обобщает вышеприведенные расчеты, необходимые для определения общей стоимости.

На основе проведенных исследований получены следующие результаты:

1. Установлено, что материальная оценка недвижимого архитектурного наследия важна как с точки зрения финансового выражения ценности всего памятникового фонда государства (подобно проводимой оценке музейных и частных коллекций), так и с точки зрения возможностей организации страхования памятников, определения объема штрафов за причиненный пользователями ущерб и т.д.

2. Анализ классических методов экономической оценки памятников архитектуры, используемых в Узбекистане и за рубежом, показывает неучтенность ряда важных факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, а именно: классификационные группировки, конструктивные и объемно-планировочные решения памятников архитектуры Средней Азии, внутренней и внешней средой воздействия на объекты культурного наследия и др.

3. Разработана классификация памятников архитектуры, учитывающая иерархическую структуру архитектурных систем и необходимая для объективной оценки стоимости объекта.

4. На основе анкетного опроса установлены стоимостные ценности памятников истории и культуры и стоимостный коэффициент историчности.

Проведенный анализ и систематизация группы ценностей позволили провести ранжирование стоимостных ценностей по их значимости на семи уровнях. Количественное значение стоимостных ценностей позволяет учитывать подлинность архитектурных форм, категорию сложности, уникальность. Стоимостной коэффициент историчности позволяет повысить стоимость оцениваемого объекта.

5. Рассмотренные подходы к оценке объектов, имеющих историко-культурную ценность, базируются на разработанных в диссертации автора статьи:

—·методическом подходе к определению нормативной базы в виде нормативов стоимости отдельных видов работ и конструктивных элементов объекта;

—·методике определения стоимости памятников архитектуры с применением удельных весов отдельных видов работ при новом строительстве и реставрации. Данный подход позволит наиболее точно оценить объекты историко-культурного наследия с учетом присущих им ценностных свойств.

6. Предлагается использование разработанных методических рекомендаций по оценке стоимости памятников архитектуры, конструктивных элементов и отдельных видов работ при реставрации для выявления суммы ущерба, нанесенного памятнику архитектуры пользователями, при обосновании и определение арендной платы. Данные рекомендации образуют базу для стоимостной оценки памятников архитектуры, позволяющих включить их в систему основных фондов и определить параметры финансирования программ по охране историко-культурного наследия.

Литература 1. Ганиева Ф.С. Стоимостная оценка памятников архитектуры как форма защиты исторических и культурных ценностей народа // Вопросы оценки. 2001. № 1. С. 57.

2. Методические рекомендации по оценке стоимости памятников архитектуры / Сост. К.Б. Ганиев, П.А. Азизов, Р.А. Мансуров, Ф.С. Ганиева. Ташкент: Фан, 2002. 79 с.

РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ

А.А. Аскаров, канд. экон. наук, доцент каф. «Организация аграрного производства» БГАУ;

Согласно Налоговому Кодексу РФ, налого- Применительно к сельскохозяйственным обложение сельскохозяйственных угодий дол- угодьям оценку следует проводить как оценку жно осуществляться на основе кадастровой сто- объекта хозяйствования на основании экономиимости земли или ее нормативной цены. По мере ческого эффекта, получаемого от его использоразвития рыночных отношений предусмотрен вания в процессе производства сельскохозяйпереход к исчислению налога от рыночной сто- ственной продукции. С этой точки зрения имости, как это принято в развитых странах. представляет достаточный интерес оценка земПоскольку земля, согласно законодатель- ли с применением доходного подхода, который ству, отнесена к объектам недвижимого имуще- наиболее подходит для целей массовой оценки ства и является товаром, приносящим доход, к и установления на долгосрочный период норманей применимы общие теория и практика оцен- тивных значений оценочных показателей. Одки недвижимости. При этом деятельность по нако данный подход имеет серьезные ограничеоценке земли, как и в целом оценочной деятель- ния по его применению в современных условиях ности в нашей стране, регулируется Федераль- экономического спада. Основным препятствиным законом “Об оценочной деятельности в Рос- ем в его использовании является убыточность сийской Федерации” № 135-ФЗ от 29 июля 1998 большинства сельскохозяйственных товарог., постановлением Правительства Российской производителей, в то время как доходный подФедерации “Об утверждении стандартов оцен- ход предполагает наличие ренты как минимум ки” № 519 от 6 июля 2001 г., “Методическими у части товаропроизводителей.

рекомендациями по определению рыночной сто- В этой ситуации многие специалисты счиимости земельных участков”, утвержденными тают возможным использовать кадастровую распоряжением Минимущества России № 568- стоимость как основу для установления цен Стандарты оценки являются обязательны- или вынужденной их консервацией. В то же ми к применению субъектами оценочной дея- время, они практически единогласны в том, тельности при определении вида стоимости что величина кадастровой стоимости не может объекта оценки, подходов к оценке и методов служить налогооблагаемой базой. Для того оценки, а также в процессе проведения оценки. чтобы результаты кадастровой оценки могли послужить основой определения размеров на- вивается производство культур с высокой ценлога, их необходимо приблизить к рыночным ностью на гектар, поэтому в этих зонах и аренусловиям, более полно учесть при этом факто- дная плата должна быть выше (соответственры формирования рыночной стоимости сельс- но, и рыночная стоимость).

кохозяйственных угодий, что является наибо- Позднее были созданы другие модели, наилее сложным в методологическом и больший интерес среди которых при оценке методическом планах. сельскохозяйственных угодий представляет соКак показывает международный опыт, реа- бой модель Эрнста В. Бургесса. Он выдвинул телизация оценочных систем строится на прин- орию постоянного изменения характера землеципах массовой рыночной оценки недвижимос- пользования и стоимости земли и предположил, ти, позволяющей при наименьших затратах с что концентрические круги землепользования использованием средств математического моде- существовать будут, но с ростом города они булирования и массовой статистической информа- дут выталкиваться наружу [2, с. 19—20].

ции об объектах налогообложения достигнуть Современные экономисты несколько преобрарезультатов, которые относительно близки к зовали модели фон Тьюнена и Бургесса, однако представлениям об их рыночной стоимости. При признают первостепенную роль месторасположеэтом появится возможность перехода к более ния в формировании стоимости землевладений справедливым принципам налогообложения, [2, с. 20].

основывающимся на общественных представле- Несмотря на то, что новейшие модели землениях о ценности земельных участков, единстве пользования больше предназначены для оценподходов к налогообложению на всей террито- ки земель несельскохозяйственного назначерии страны. ния, влияние факторов месторасположения, на Основной недостаток кадастровой стоимос- наш взгляд, практически такое же и в отношети сельскохозяйственных угодий в качестве на- нии рыночной стоимости сельскохозяйственлогооблагаемой базы, на наш взгляд, состоит в ных угодий.

том, что при ее определении не был принят во В Республике Башкортостан наблюдается внимание принцип “спроса и предложения” по достаточно широкий диапазон разнокачественотношению к земле, который можно охаракте- ных сельскохозяйственных угодий и разнообризовать одним интегрированным показателем разие их биологической продуктивности, поэтофактором месторасположения”.

му в процессе оценки их рыночной стоимости Общеизвестно, что в странах, где земля дав- наибольшее внимание должно быть уделено их но стала товаром, месторасположение традици- привязке к конкретному местоположению теронно рассматривается как один из важнейших риторий – районированию платы за землю по факторов, влияющих на ценность земли. К тому этому показателю (“фактору месторасположеже, цены на сельскохозяйственные земли отра- ния”). В данном случае под районированием мы жают различия не только в качестве земли и в понимаем трехуровневое зонирование ставок выгодности ее расположения, но также и давле- платы за землю, для чего выделим эти уровни ния спроса на земли для несельскохозяйствен- иерархии и соответствующие каждому уровню ного использования. Так, например, в плотно ценообразующие факторы.

заселенных районах Северо-Западной Европы Уровень I. Природно-сельскохозяйственные гектар пашни оценивается в 15 тыс. экю, в то зоны. В качестве определяющих рыночную ценвремя как во Франции – только 3200 экю за ность сельскохозяйственных угодий “факторов гектар [1, с. 34]. месторасположения” на этом уровне можно выПервым исследованием в этой области счи- делить:

тается работа И.Г. фон Тьюнена [1, с. 48], где — климатические условия [3, с. 29];

на основании данных, собранных в его собственпочвенно-климатические условия (характериных владениях, фон Тьюнен классифицировал жению участка относительно центра города, учитывая транспортные расходы и цены кажВ целях определения силы влияния биоклидой культуры или продукта, получаемого от экматических условий на ценность сельскохозяйсплуатации земли. При этом он сделал ряд доственных угодий, качественную оценку в разрепущений, учитывающих сельскохозяйственную направленность землепользования, которую представил в виде концентрических кругов, расходящихся от центра города. Его основной вывод состоит в том, что во внутренних зонах разРОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ Таблица 1. Оценка биоклиматических ус- использовали статистический пакет STADIA Деление суммы баллов по зонам на среднее Такой анализ, проведенный для каждого по республике значение (взвешенное по доле уровня иерархии, дает возможность установить, площадей сельскохозяйственных угодий от- ассоциированы ли наборы данных по величине, дельных зон) дает “коэффициент биоклимати- т.е. большие значения из одного набора данных ческих условий”. связаны с большими значениями другого набоУровень II. Административные районы. Ос- ра (положительная корреляция), или наоборот, новные факторы “месторасположения” на вто- малые значения одного набора связаны с больром уровне, на наш взгляд, следующие: шими значениями другого (отрицательная корналичие отдельных видов транспортного реляция), или данные двух диапазонов никак сообщения на территории административного не связаны (корреляция близка к нулю). Кроме района (автомобильного, железнодорожного, того, с помощью корреляционно-регрессионноводного) и удаленность районов относительно го анализа устанавливается эластичность завицентра” субъекта РФ [3, с. 30]; симой переменной по отношению к единичным — плотность сельского населения в оценива- изменениям факторных переменных.

емых территориях как один из факторов, опре- Уровень I. Материалы для анализа фактоделяющих величину потенциального спроса на ров, распространяющих свое влияние в предеземли сельскохозяйственного назначения. лах зон, приводятся в табл. 2.

Уровень III. Участок (массив) сельскохозяйственных угодий. Факторами “месторасположе- Таблица 2. Фрагмент результатов корреляния”, влияющими на удельные показатели рыноч- ционно-регрессионного анализа ной стоимости сельскохозяйственных угодий на В таблице приняты следующие обозначения:

уровне бывших колхозов и совхозов, являются: Х1 – стоимость валовой продукции в расчете на — балл бонитета по почвенным разновидностям, оценка почв по энергоемкости, индекс технопашни в СХУ);

логических свойств почвы;

— эквивалентное расстояние до пунктов реализаХ4 = Х2Х3 – принят далее в качестве интегриции продукции (баз снабжения материальнорованного коэффициента первого уровня – “котехническими ресурсами), уровень развития дорожной сети, характеризующий доступность оцениваемых территорий.

Достоверность и обоснованность ценообразу- Х6 = Х2Х3Х5 (произведение трех частных коющих факторов. Уровень экономической эффек- эффициентов, характеризующих “местораспотивности сельскохозяйственных угодий опреде- ложение” объекта оценки).

ляется, прежде всего, удельным показателем Результаты корреляционно-регрессионного выхода валовой продукции с единицы площа- анализа свидетельствуют о том, что два из трех ди, что, в свою очередь, находится под влияни- экзогенных факторов, принятые к рассмотреем множества факторов. Они показаны нами нию в качестве “ценообразующих” на зональном выше. Разумеется, этим перечнем не исчерпы- уровне, каждый в отдельности, а также интегвается весь состав факторов, формирующих об- рированные в один общий фактор, оказывают щественную ценность этих земель, но он, как значительное влияние на выпуск валовой пропоказывает анализ, по существу является оп- дукции. Такая тесная связь наблюдается между ределяющим. результативным показателем и факторами незаКаждый фактор в отдельности не определя- висимо от используемого вида уравнения (функет изучаемое явление во всей полноте. Только ции связи). Сравнение фактических значений комплекс факторов в их взаимосвязи может дать критерия Стьюдента с критериями из таблицы более или менее полное представление о харак- значений критерия Стьюдента позволило выятере изучаемого явления. Для определения ко- вить, что в случаях для (Х1 — Х4) они выше (при личественной взаимосвязи между относитель- уровне доверительной вероятности Р 0,05).

ной ценностью сельскохозяйственных угодий Следовательно, связь между результативным (выходом валовой продукции с единицы площа- (Х1) и факторными показателями (Х2 — Х4) нади) и влияющими на нее показателями, а также дежна и значения коэффициентов корреляции тесноты связи между ними, мы провели корре- значимы. Этого нельзя утверждать о факторе тативным показателем и коэффициентом кли- Х5 – обобщенный коэффициент, характематических условий составил всего 0,42 (0,45), ризующий “месторасположение” отдельных ада регрессионные модели в обоих случаях оказа- министративных районов и “формирующий” рылись неадекватными экспериментальным данным. ночную стоимость сельскохозяйственных Значительный интерес представляют также коэффициенты корреляции, характеризующие Коэффициенты регрессии показывают завивзаимосвязь факторов между собой. Так, коэф- симость величины выхода валовой продукции с фициент климатических условий оказался 1 га сельскохозяйственных угодий от увеличеочень тесно взаимосвязанным с предложенным ния значения каждого из факторов на 1 %. Это нами фактором биоклиматических условий. Ко- справедливо также в отношении обобщенного эффициент корреляции между ними r = 0,8915; коэффициента. Например, коэффициент регресТ = 3,935; значимость составляет 0,018 (гипо- сии при Х4 (равный 0,4853) показывает, что теза 1 – коэффициент корреляции отличен от увеличение коэффициента плотности сельского нуля). Согласно существующему правилу, если населения на 1 % вызывает увеличение уделькоэффициент корреляции двух факторов между ного выхода валовой продукции на 0,5 %. Это собой выше 0,85, то один из них необходимо ис- означает прямую зависимость доходности исключить из модели – мы должны были сделать пользования сельскохозяйственных угодий как выбор в пользу одного из них. То, что между основного средства производства от численноскоэффициентом климатических условий и по- ти населения в границах административного казателем удельного выхода валовой продукции района, что, в свою очередь, означает существорезультативным фактором) не удалось обнару- вание такого же рода зависимости между рыночжить достоверной связи, как линейной, так и ной стоимостью сельскохозяйственных угодий нелинейной (регрессионные модели в обоих слу- и плотностью населения в оцениваемых терричаях оказались неадекватными эксперимен- ториях.

тальным данным), стало основанием для исклю- Таким образом, результаты анализа показачения нами “фактора климатических условий” ли, что эффективность сельскохозяйственного из числа факторов, формирующих рыночную производства (в частности, показатель выхода стоимость сельскохозяйственных угодий. валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных Уровень II. Обоснованность применения всех угодий) в большой степени зависит от обеспеуказанных показателей и их дальнейшее объе- ченности рабочей силой, а их наличие обусловдинение в один коэффициент, характеризую- лено прежде всего социально-экономической щий “месторасположение” административных обстановкой в целом, условиями проживания районов как важнейший фактор формирования на селе в широком смысле этого слова, способрыночной стоимости сельскохозяйственных ностью руководства предприятий умело распоугодий, подтверждается результатами корреля- рядиться имеющимися ресурсами и сохранить ционно-регрессионного анализа и моделями (все рабочие места.

они адекватны экспериментальным данным), Перечисленные выше факторы по-разному 1) Х1 = 1,46Х2 1,026 (r = 0,243; F = 3,26; сте- охвату территорий) участвуют в формировании 3) Х1 = 1,515Х4 0,4853 (r = 0,634; F = 35,01; рыночной стоимости сельскохозяйственных степень свободы = 53), угодий в соответствии с методологией и методиХ1 = 1,186Х5 0,4589 (r = 0,77; F = 73,2; сте- кой оценочной деятельности, мы предлагаем Х2 – коэффициент, характеризующий нали- вплоть до конкретных участков (массивов) сельчие автомобильного, железнодорожного, водно- скохозяйственных угодий.

го видов транспортного сообщения на террито- Коэффициенты 1-го уровня (К1), отражаюрии административного района; щие влияние ценообразующих показателей на Х3 – коэффициент, характеризующий уда- стоимость земли в целом по сельскохозяйственленность административных районов относи- ным зонам, определяются согласно формуле тельно “центра” субъекта Российской Федерации;

Х4 – коэффициент плотности сельского населения;

РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ

Кп.к – коэффициент почвенно-климатических условий; Сами же коэффициенты населенности терриКб.к – коэффициент биоклиматических условий. торий (Кн.р и Кн.з) определяются как частное от Коэффициенты почвенно-климатических ус- деления численности сельского населения (не ловий Кп.к рассчитаны по формуле (2) и приведе- включая население городов) на площадь (в Sп, Sу – площади пашни и сельскохозяйствен- Коэффициент транспортной доступности райных угодий в республике. она. Расчет коэффициента транспортной доступКоэффициенты биоклиматических условий ности (Кт.д.) производится по формуле [3, с. 30]:

Кб.к рассчитаны по формуле где Ч – количество (перечень) традиционных для РБ товарных сельскохозяйственных культур (Ч = 12);

Бз – баллы биоклиматических условий для каждой из перечисленных выше сельскохозяйрайона. После проведения корреляционно-регресственных культур по зонам РБ (условия оптисионного анализа с целью определения существомальные – 3 балла; удовлетворительные – балла; рискованные или недостаточно удовлетвыхода валовой продукции и предложенными авворительные – 1 балл, возделывание не рекоторами [2, с. 30] коэффициентами Кн.т, мы их немендуется – 0 баллов);

дельных зон в общей площади сельскохозяйБз Д з ) = 2,17. Кн.т = 1 – при наличии только автомобильного ственных угодий по РБ Таблица 3. Определение рыночной стоимоспроходит по территории района (не проходит ти угодий по зонам РБ Коэффициенты фактора месторасположения Кн.т = 1,2 – при наличии автомобильного и прого уровня К2, отражающих влияние ценообрахождении через районный центр железнодорожзующих показателей на стоимость земли в целом на уровне отдельных административных райоКн.т = 1,3 – при наличии (кроме автомобильнонов определяются по формуле К2 = Кт.д Кп.н, (4) В качестве исходной информации при вычислении коэффициента транспортной доступносгде административных районов;

Кп.н – коэффициент плотности населения оцедвижении водного и железнодорожного трансниваемых территорий.

Расчет коэффициента плотности населения формуле где Кн.р – коэффициент населенности территории района, чел./км2;

Таблица 4. Определение рыночной стоимости угодий по районам Коэффициенты фактора месторасположения 3-го уровня (К3), отражающие влияние ценообразующих показателей внутри сельских административно-территориальных единиц или хозяйствующих субъектов, были определены в ходе проведения государственной кадастровой оценки земли, в том числе сельскохозяйственных угодий, обобщены в границах бывших до реформирования хозяйств и размещены в государственном земельном кадастре, соответственно, нет необходимости их рассчитывать.

Таким образом, для объективной характеристики условий сельскохозяйственного производства предметом оценки первоначально является каждая из названных сторон качества на соответствующем уровне зонирования. Далее определяются интегрированные показатели оценки сельскохозяйственных угодий как главного средства производства, которые могут составить нормативную базу определения рыночно ориентироРОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ ванных размеров налога на земельные участки (массивы) внутри сельской административно-территориальной единицы или хозяйствующего субъекта.

Литература 1. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учеб. пособие. М.: ГУ ВШЭ, 2002. 224 с.

2. Оценка земельной собственности / Под общей ред. Д. К. Эккерта. Красногорск: Красная Гора, 1993. 67 с.

3. Оверчук А.Л., Фомин Н.П. Использование результатов кадастровой оценки земель для целей налогообложе ния и рационального землепользования: Приложение к журналу “Имущественные отношения в Российской Федерации”. Вып. 3. М.: 2003. 58 с.

4. Бахтизин Н.Р. Агроэкологические основы совершенствования адаптивных систем земледелия // Башкир ский экологический вестник. 1999. № 3 (6). С. 9–14.

5. Трейси М. Сельское хозяйство и продовольствие в экономике развитых стран: Введение в теорию, практику и политику: Пер. с англ. СПб.: Экономическая школа, 1995. 431 с.

дисконтирования в оценочной В работе [1] была предложена математическая модель типичных рассуждений участников сделок купли-продажи доходных объектов, которая после принятия некоторых допущений и соответствующих преобразований, хотя внешне и трансформировалась в общеизвестную модель дисконтирования доходов, поставила ряд вопросов, касающихся сущности основополагающих для оценочной деятельности понятий. Не претендуя на истину в последней инстанции, автор все же решил продолжить исследования в этом направлении, пытаясь в первую очередь для себя ответить на некоторые не дававшие покоя вопросы.

В основу предложенной модели формирования рыночной (но не инвестиционной) стоимости доходного объекта были положены следующие рассуждения.

Пусть, например, имеется объект, который приносит чистые годовые доходы NOIi. Владелец (продавец) при возникновении вопроса о продаже объекта хотел бы, естественно, остаться не в проигрыше. Это значит, что он продаст объект при условии эквивалентности денег, вырученных за объект, и денег, получаемых от владения объектом (в виде доходов и возможной будущей его продажи) в течение n лет его «жизни». Аналогично рассуждает и покупатель, только теперь речь идет об эквивалентности денег, получаемых от владения объектом (в виде доходов и возможной будущей его продажи) в течение n лет его «жизни», и денег, отданных за объект. Поэтому справедливым как с точки зрения продавца, так и покупателя представляется равенство где S пр – количество денег продавца на счете в банке1 через n лет от вложения суммы PV – выручки за объект;

S пок – количество денег от владения объектом покупателя (снятых со счета в банке, куда ежегодно вносились доходы NOIi от использования объекта, и вырученных от его продажи по остаточной стоимости через n лет).

Под понятием «банк» подразумевается наиболее выгодная и одинаково доступная для продавца и покупателя возможность увеличения капитала (вклады денег в банки, ценные бумаги, ростовщичество, инвестиции свободных денег в выгодное дело, в том числе в покупку аналогичных по уровню доходности объектов, формирование портфе лей инвестиций и т. п.).

РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ

Если сделка купли-продажи состоится, то разумный продавец может ожидать, что деньги PV, вырученные за объект (цена объекта), он разместит так, что они будут «расти» по закону сложных процентов:

где r пр (i ) – ставки дохода на вложенный в банк капитал продавца в i-м году.

Разум ны й покупатель такж е им еет возм ож ность разм ещ ать чисты е годовы е доходы NOIi так, чтобы через n лет его капитал составлял вместе с остаточной стоимостью объекта Sост сумму:

где r пок (i ) – ставки дохода на вложенный в банк капитал покупателя.

Объединяя (1), (2) и (3), получаем ожидаемую цену сделки купли-продажи объекта, справедливую как с точки зрения продавца, так и с точки зрения покупателя:

Ставки дохода r (i ) и r (i ) в каждой конкретной ситуации могут оказываться разными, так как маловероятно, что конкретные покупатель и продавец будут инвестировать свои деньги в одно и то же дело под одинаковые проценты после совершения сделки купли-продажи. Но если продавцы и покупатели будут «…на открытом рынке в условиях конкуренции действовать разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не будут отражаться какие-либо чрезвычайные обстоятельства», то вполне можно допустить, что чаще всего выбирать они будут ставки дохода близкие к наиболее вероятным. Значит, рыночную стоимость объекта формируют “наиболее вероятные покупатели и продавцы” и это предположение вполне согласуется со смыслом, заложенным законодателями в определение рыночной стоимости. А есть ли различия между “наиболее вероятными покупателями и продавцами”, если сравнивать их типичные стратегии формирования инвестиционных портфелей для получения желаемых ставок дохода r пр (i ) и r пок (i ) ?

Здесь возможны две точки зрения.

Первая. Различия есть, поскольку продавцы располагают значительно большими суммами вырученных за объект денег, чем покупатели, ежегодные чистые годовые доходы которых имеют существенно меньшую инвестиционную мощность. Если придерживаться этой точки зрения, то расчет рыночной стоимости следует проводить с помощью формулы (4), прогнозируя будущие ставки доходности как продавца, так и покупателя.

Вторая. Различий нет. Предполагается, что обе стороны после совершения сделки купли-продажи будут разумно инвестировать деньги PV и NOIi в доходные проекты и поэтому и покупатель, и продавец становятся покупателями. А значит, нет оснований утверждать, что ставки дохода r пр (i ) и r пок (i ) по каким-то причинам должны быть различны. Тогда эти ставки можно заменить одной r пр (i ) = r пок (i ) = r (i ), а формула (4) после преобразований примет вид Эта хорошо известная формула дисконтирования чистых доходов и реверсии остаточной стоимости объекта.

Дальнейшие размышления основаны на второй точке зрения, хотя и первая имеет право на существование.

Ставка дохода r(i), которую называют также ставкой дисконтирования, – пожалуй, самый “загадочный” объект в оценочной деятельности. Если следовать предложенной модели рассуждений потенциальных участников сделки купли-продажи, получается, что ставка дисконтирования определяется доходностью их инвестиционных портфелей. Каким должен быть набор финансовых инструментов этих портфелей, чтобы быть применимым для расчета рыночной стоимости доходных объектов? Здесь также существуют различные точки зрения, однако сначала нужно принципиально понять, что такое ставка дисконтирования r(i) и как ее рассчитывать.

Итак, ставка дисконтирования r(i) – это ставка дохода или доходность инвестиционного портфеля наиболее вероятного инвестора за i-й период2.

Для одного периода прогноза особых проблем с определением ставки не возникает. Действительно, за один период капитал PVs, являющийся частью капитала, вырученного за оцениваемый объект (или частью чистых доходов от использования оцениваемого объекта), вкладываемый наиболее вероятным инвестором в s-й доходный объект, изменяется за счет изменения ?PVs стоимости самого объекта и получения чистого дохода NOIs от использования объекта:

Разделив правую и левую части этого уравнения на PVs, получаем по определению ставку дисконтирования или доходность одного s-го объекта:

где Rs – ставка капитализации, характеризующая прогнозируемую доходность s-го объекта в первый период (год, квартал) его использования;

vs – прогнозируемый темп изменения стоимости s-го объекта за период в условиях рассматриваемого рынка.

Поскольку наиболее вероятный инвестор может использовать различные финансовые инструменты (инвестировать деньги в различные доходные объекты), то общий его капитал за период станет следующим:

Инвестора интересует общая доходность его портфеля инвестиций или ставка дисконтирования r, такая, при умножении на которую суммы всех инвестиций их увеличение в было бы в точности равно сумме увеличений от каждого из финансовых инструментов, т.е.

Деля все части равенства (9) на суммарную стоимость инвестиций, находим ставку дисконтирования или доходность портфеля наиболее вероятного инвестора, распорядившегося либо вырученными за оцениваемый объект деньгами, либо доходами от использования:

Следовательно, с одной стороны, ставка дисконтирования для наиболее вероятного инвестора – это средневзвешенное по размерам инвестиций значение ставок дисконтирования выбранных им финансовых инструментов. С другой стороны, ставка дисконтирования – это сумма общей ставки капитализации инвестируемых наиболее вероятным инвестором средств и изменения стоимости инвестированных средств за период:

Чаще употребляется словосочетание “ставка дохода по альтернативным инвестициям с сопоставимым уровнем риска”, см., например, книгу [2].

РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ

где rs – удельный вес средств наиболее вероятного инвестора, вложенных s-й доходный объект;

R – ставка капитализации;

v – изменение стоимости инвестированных средств за период.

Из формулы (11) следует важный вывод: ставки дисконтирования и капитализации будут равны, если за период цены на объекты инвестиций наиболее вероятного инвестора не изменятся (т.е. при v = 0).

Для получения прогнозных значений ставки дисконтирования для нескольких периодов вперед рассмотрим следующую схему изменения стоимости и доходов s-го объекта инвестирования.

1-й период. Покупка объекта, изменение благосостояния инвестора за счет получения чистого дохода за 1-й период его использования и повышения (снижения) стоимости самого объекта:

где vs(1) – прогнозируемый темп изменения стоимости объекта за 1-й период в долях от цены сделки купли-продажи объекта;

us(1) – прогнозируемый темп изменения чистого дохода объекта за 1-й период в долях от этого дохода (всегда равен нулю, так как за первый период инвестор получает первый доход, а поэтому для него не существует предыдущего периода).

2-й период. Изменение благосостояния инвестора за счет получения чистого дохода за 2-й период, изменившегося по сравнению с предыдущим периодом на величину us(2)ґґNOIsґґ[1+us(1)] и повышения (снижения) стоимости самого объекта на величину vs(2)ґґPVsґґ [1+vs(1)]:

i-й период. Аналогично предыдущему:

Общий инвестированный капитал за i-й период:

Заменим произведения в формуле (13) их средневзвешенными значениями:

где Разделив правую и левую части равенства (14) на PVs и решив его относительно искомой ставки дисконтирования, получим:

где v(i) и u(i) – прогнозируемые рыночные темпы изменения стоимости объектов инвестирования и чистых доходов за i-й период;

R – ставка капитализации, характеризующая общую прогнозируемую рыночную доходность объектов инвестирования в первый период, вычисляемая по формуле Таким образом, ставка дисконтирования зависит не только от темпов изменения стоимости объектов рассматриваемого рынка, но и от темпов изменения доходности вложений капитала на рынке.

Во избежание путаницы с номерами периодов преобразуем формулу (15) к следующему виду (принимая во внимание, что u(1) = 0):

Если принимается допущение, что рыночные темпы изменения стоимости объектов и чистых доходов на рынке не зависят от номера периода и имеют одну и ту же величину, то формула (17) упрощается:

Если такое допущение невозможно, но возможно принятие допущения о том, что стоимости и чистые доходы от объектов на рынке изменяются синхронно, то Наконец, если можно допустить и то, и другое, то Анализ полученных формул для прогнозирования значений ставки дисконтирования позволяет следующие выводы.

1. Ставка дисконтирования отражает тенденции рынка и не зависит от объекта оценки.

2. Ставка капитализации характеризует прогнозируемую доходность рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, в первый период (отсчитываемый от даты оценки).

3. Ставка дисконтирования равна ставке капитализации, если прогнозируется абсолютная стабильность рынка, т.е. цены и доходы в прогнозируемые периоды на рынке неизменны.

4. Утверждение “ставка капитализации равна или зависит от ставки дисконтирования” не имеет смысла. Обратное утверждение верно.

5. Ставки капитализации и дисконтирования нельзя “выбирать”. Их можно обосновывать или рассчитывать.

6. Если прогнозируемые годовые темпы изменения доходов превышают прогнозируемые темпы изменения цен, т.е. u v, доходность рынка растет (ставки дисконтирования увеличиваются). Наоборот, если темп изменения доходов меньше темпа изменения цен, т.е. uv, доходность рынка падает (ставки дисконтирования уменьшаются). При равенстве темпов изменения цен и доходов, т.е. u=v, доходность рынка постоянна (ставки дисконтирования неизменны).

Для наглядности на рис. 1 показано, как зависят ставки дисконтирования от рыночных темпов роста цен и чистых доходов согласно формуле (18).

РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ

7. Рыночная стоимость оцениваемого объекта зависит от его прогнозируемого чистого годового дохода в первый период и рыночной ставки капитализации, а также от того, насколько прогнозируемые темпы изменения его доходов и стоимости отличаются от рыночных темпов.

Чтобы подтвердить это, преобразуем формулу (5) к виду или, принимая допущение о том, что прогнозируемые годовые (квартальные, месячные) темпы uо и vо изменения чистого дохода и рыночной стоимости объекта оценки постоянны, Решая уравнение (20а) относительно искомой рыночной стоимости PV объекта оценки, получаем Расчеты по формуле (21), в которой ставки дисконтирования вычислялись по формуле (18), показывают, что при совпадении тенденций изменения доходов и цен рынка и объекта, т.е. когда u = uо и v = vо, расчетное значение рыночной стоимости объекта постоянно и равно частному от деления чистого годового дохода NOI на рыночную ставку капитализации R (см. рис. 2, линия А).

Б — vо = 0,1(1/n) – 1 — остаточная стоимость равна 10% от PV (остальные параметры те же) Другими словами, если оценщик уверен, что тенденции изменения доходности и цены оцениваемого объекта в будущем совпадают с рыночными тенденциями, то для расчета рыночной стоимости нужно использовать формулу капитализации чистого дохода где NOI – прогнозируемый чистый доход первого года объекта оценки;

R – ставка капитализации (см. формулу (16)).

Если же тенденции изменения доходности и цены оцениваемого объекта не совпадают с рыночными тенденциями, картина существенно меняется, особенно при небольших полных сроках “жизни” объекта (см. рис. 2, кривая Б). Использовать при таких условиях формулу капитализации дохода нужно с большой осторожностью.

Вернемся к вопросу о наборе финансовых инструментов инвестиционного портфеля наиболее вероятного инвестора, чтобы ставка дисконтирования (формула (15)) могла быть применима для расчета рыночной стоимости доходных объектов.

Существуют следующие точки зрения:

Первая точка зрения. Наиболее вероятные инвесторы вкладывают деньги, получаемые от оцениваемого объекта (за объект – продавцы, от использования объекта – покупатели), только в объекты с точно такими же свойствами, что и оцениваемый объект. Объясняется такая точка зрения убежденностью многих оценщиков в том, что “при правильном расчете, результаты оценки методами всех трех подходов должны совпадать”.

Если придерживаться первой точки зрения, то нужно сразу же согласиться с тем, что в формулах (15), (18) или (19) для расчета прогнозных значений ставки дисконтирования вместо рыночных темпов изменения цен и доходов (v и u) нужно поставить темпы оцениваемого объекта (vо и uо), а расчет рыночной стоимости выполнять только с помощью формулы капитализации (22), поскольку тенденции изменения доходности и цены оцениваемого объекта совпадают с рыночными тенденциями (см.

пример выше). Кроме того, если ставка капитализации рассчитывается по рыночным данным (метод экстракции), то значение рыночной стоимости по сравнительному подходу до копейки совпадет со значением рыночной стоимости по доходному подходу (с чем наверняка сталкивались многие оценщики)3. Казалось бы, цель достигнута. Результаты сравнительного и доходного подходов совпадают. Но чем тогда отличается ставка капитализации от мультипликатора PVs NOI s – средства сравs =1 s = нительного подхода? Обычно для устранения этого противоречия предпринимаются попытки “усложнить” процесс расчета, например, путем дисконтирования денежных потоков или использования методов капитализации по Инвуду, Рингу, Хоскольду, Гордону и т.п. Однако все они, если придерживаться первой точки зрения, будут приводить к ошибкам. Результаты усложненных расчетов заведомо не будут совпадать с результатом, полученным по формуле капитализации (22), потому что использование указанных методов возможно при предпосылках, отличающихся от предпосылок приверженцев первой точки зрения.

Таким образом, стремление получить сформировавшееся на дату оценки значение стоимости объекта доходным подходом автоматически приводит к вырождению его методов. Иного и не следовало ожидать. Ведь доходный подход нужен не для определения сложившейся на данный момент, в силу различных обстоятельств, стоимости доходных объектов, а для определения потенциально возможной стоимости исходя из их полезности в будущем. Вполне может быть, что из-за неразвитости (закрытости) рынка существующая цена окажется заниженной или завышенной. Вскрыть это как раз и должны методы доходного подхода, так как затратный и сравнительный подходы этого сделать не могут по определению.

Вторая точка зрения. Наиболее вероятные инвесторы могут вкладывать деньги, получаемые от оцениваемого объекта, в любые объекты, причем не обязательно для владения ими до окончания их Дело в том, что для определения ставки капитализации в доходном подходе используется в качестве делителя уже рассчитанная рыночная стоимость в сравнительном подходе, а операционные расходы и издержки в процентном выражении у объекта оценки и аналогов одинаковы (выбираться должны аналоги с точно такими же свойствами, что и оцениваемый объект).

РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ

жизненного цикла, а с возможностью продажи их в любой момент после покупки. Теоретически такая точка зрения представляется рациональной, так как в действительности так все и происходит. Однако какие масштабы территориальных и экономических интересов инвесторов брать за основу для прогнозирования ставки капитализации, а также темпов изменения стоимости и доходов?

В масштабах всей страны, региона, города, отрасли…? Применительно к рынку аналогичных объектов или всех возможных объектов? Очевидно, что однозначных ответов на подобные вопросы быть не может. Все определяется целями и задачами оценки, а самое главное – совершенством законодательной и нормативной базы и четкостью определений понятий, используемых в оценочной деятельности.

Приведенные выше формулы для расчета рыночной стоимости доходных объектов достаточно сложны как для осмысления, так и для выполнения вычислений. Естественно стремление упростить их даже за счет принятия допущений и предположений, снижающих точность конечных результатов.

Так появились формулы Гордона, Инвуда и многие другие, однако, к сожалению, в современных пособиях по оценке не показывается, как получена та или иная формула и какие предположения положены в основу ее вывода. Это часто приводит к тому, что оценщики используют расчетные соотношения, абсолютно не соответствующие ситуации оценки. Кроме того, непонимание истоков ведет к потере ориентиров для определения масштабов методических ошибок вычислений.

Например, формула Гордона получена после принятия следующих допущений:

1. Чистые доходы и цены на рассматриваемом рынке изменяются одинаковыми темпами, а значит, не зависят от ном ера прогнозируем ого периода ( = v). Однако, как показано выше, ставка дисконтирования постоянна, т.е. также не зависит от номера прогнозируемого периода (r = R + v).

2. Чистый доход и стоимость оцениваемого объекта изменяются синхронно с одинаковыми темпами (uо = vо).



Pages:   || 2 |


Похожие работы:

«С. НОМЕРА Слово Обращение Генерального директора О.Ф.Шахова к читателям Вестей ГИПРОДОРНИИ..3 Новости дорожной отрасли На пути к Дорожному фонду..4 Коротко о главном..5 Эхо событий 65-летие Великой Победы: помним и гордимся..7 Международная деятельность Проектировать для других – значит проектировать для себя.10 Ближний Восток стал еще ближе..11 Нижегородцы во Вьетнаме..13 СОДЕРЖАНИЕ СМИ о нас... Форумы, семинары, круглые столы Дорожное строительство: Дальневосточный федеральный округ....»

«ОАО РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА И ИНВЕСТИЦИОННОГО РАЗВИТИЯ ГИПРОГОР Заказчик: Администрация МО Багратионовский муниципальный район Муниципальный контракт: №55-ОК-АДМ от 25.11.09 г. ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН НИВЕНСКОГО СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ БАГРАТИОНОВСКОГО РАЙОНА КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ НИВЕНСКОЕ СЕЛЬСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ Том 1. Книга ПОЛОЖЕНИЯ О ТЕРРИТОРИАЛЬНОМ ПЛАНИРОВАНИИ (в редакции декабря 2012 года) Москва ОАО РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА И...»

«2. Самоанализ деятельности образовательного учреждения по оздоровительной работе в соответствии с критериями Конкурса: ГОУ ВПО Алтайский государственный технический университет им. И.И. Ползунова ВУЗ здорового образа жизни Здоровье относится к одной из непреходящих глобальных ценностей. Очень важно, чтобы за время обучения в вузе студенты имели возможность сохранить и укрепить своё здоровье, и на выходе государство получало профессионально подготовленных специалистов, способных к эффективной и...»

«Иркутский государственный технический университет Научно-техническая библиотека Автоматизированная система книгообеспеченности учебного процесса Рекомендуемая литература по учебной дисциплине Основы строительного производства № п/п Краткое библиографическое описание Электронный Гриф Полочный Кол-во экз. индекс 1) Автоматизация организационно-технологического проектирования в 658.0 18 экз. строительстве : учеб. пособие для вузов по направлению подгот. дипломир. А22 специалистов Стр-во / С. А....»

«МЕЖГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТАНДАРТ ГРУНТЫ КЛАССИФИКАЦИЯ Издание официальное МЕЖГОСУДАРСТВЕННАЯ НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ КОМИССИЯ ПО СТАНДАРТИЗАЦИИ И ТЕХНИЧЕСКОМУ НОРМИРОВАНИЮ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ (МНТКС) Предисловие 1 РАЗРАБОТАН Производственным и научно-исследовательским институтом по инженерным изысканиям в строительстве (ПНИИИС) с участием научно-исследовательского института оснований и подземных сооружений им. Герсеванова (НИИОСП), института по проектированию оснований и фундаментов (Фундаментпроект),...»

«Жоба Проект Сулет, ала рылысы жне рылыс саласындаы мемлекеттік нормативтер АЗАСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫ ЕРЕЖЕЛЕР ЖИНАЫ Государственные нормативы в области архитектуры, градостроительства и строительства СВОД ПРАВИЛ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН ТЕХНОЛОГИЯЛЫ ЖОБАЛАУ. СТАЦИОНАРЛЫ ТИПТІ АВТОКЛІККЕ ЖАНАР-ЖААРМАЙ Ю СТАНЦИЯЛАРЫ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ. АВТОЗАПРАВОЧНЫЕ СТАНЦИИ СТАЦИОНАРНОГО ТИПА Р ЕЖ Х.ХХ-ХХ-2012 СП РК Х.ХХ-ХХ-2012 Ресмибасылым Издание официальное азастан Республикасы рылыс жне трын...»

«(Жоба, 1 редакция Проект, редакция 1) Сулет, ала рылысы жне рылыс саласындаы мемлекеттік нормативтер АЗАСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫ РЫЛЫС НОРМАЛАРЫ Государственные нормативы в области архитектуры, градостроительства и строительства СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН БАЗАРЛАР РЫНКИ Р Н Х.ХХ.ХХ-2013 СН РК Х.ХХ.ХХ-2013 Ресми басылым Издание официальное азастан Республикасы айматы дамыту Министрлігіні рылыс жне трын й–коммуналды шаруашылы істері комитеті Комитет по делам строительства и...»

«Свод правил по проектированию и строительству СП 31-108-2002 Мусоропроводы жилых и общественных зданий и сооружений (утв. постановлением Госстроя РФ от 29 октября 2002 г. N 148) Refuse chutes of residential and public buildings and structures Взамен ВСН 8-72 Дата введения 1 января 2003 г. Введение 1. Область применения 2. Нормативные ссылки 3. Термины и определения 4. Общие требования 5. Устройство мусоропровода 6. Оборудование мусоропровода 7. Приемка мусоропровода Приложение А. Схемы...»

«База нормативной документации: www.complexdoc.ru Федеральное государственное унитарное предприятие Центр научно-методического обеспечения инженерного сопровождения инвестиций в строительстве ФГУП ЦЕНТРИНВЕСТпроект Сборник вопросов и ответов по предпроектной и проектной подготовке строительства Выпуск 1 Москва 2004 Настоящий Сборник подготовлен ФГУП ЦЕНТРИНВЕСТпроект на основе вопросов, поступивших в Центр от министерств, ведомств, заказчиков, проектных организаций, организаций, подведомственных...»

«База нормативной документации: www.complexdoc.ru НОРМАТИВНЫЙ ДОКУМЕНТ ДЛЯ ОАО АК ТРАНСНЕФТЬ УДЕЛЬНЫЕ НОРМАТИВЫ ОБРАЗОВАНИЯ ОТХОДОВ ПРОИЗВОДСТВА И ПОТРЕБЛЕНИЯ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ЭКСПЛУАТАЦИИ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ ОАО АК ТРАНСНЕФТЬ РД 153-39.4-115-01 МОСКВА-2001 РАЗРАБОТАН Мещерским филиалом Государственного научного учреждения Всероссийского научноисследовательского института гидротехники и мелиорации имени А. Н. Костякова (МФ ГНУ ВНИИГиМ им. А. Н. Костякова 390021, г. Рязань, ул....»

«ЦЕНТРАЛЬНЫЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ И ПРОЕКТНЫЙ ИНСТИТУТ ТИПОВОГО И ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩА ЦНИИЭПжилища МАЛОЭТАЖНОЕ ГОРОДСКОЕ ЖИЛИЩЕ • КАТАЛОГ ПРОЕКТОВ МОСКВА-1992 В альбоме представлены последние отечественные разработки, а также зарубежные проекты 2-4-этажных жилых домов, отражающие основные направления современного малоэтажного городского строительства. Предлагаемые проекты демонстрируют богатую палитру объемно-планировочных решений, а также возможность использования...»

«tAKE PLACE. Идеи развития Гамбургской площади в Санкт-петербурге Ideen fr den Hamburger Platz in St. Petersburg Совместный проект Университетa ХафэнСити Гамбурга, Санкт-Петербургского архитектурно-строительного университета и Ганноверского университета Лейбница при поддержке Гамбургского „Общества Гармония 1789“ Ein Projekt der HafenCity Universitt Hamburg in Kooperation mit der Staatlichen Universitt fr Architektur und Bauwesen in St. Petersburg und der Leibniz-Universitt Hannover, gefrdert...»

«КИКТЕВА ОКСАНА ВЛАДИМИРОВНА ПРИМЕНЕНИЕ СОВРЕМЕННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ ДЛЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ ИНЖЕНЕРНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ Специальность: 5А311502 Прикладная геодезия ДИССЕРТАЦИЯ На соискание степени магистра Работа рассмотрена и Научный руководитель допускается к защите доц. Самборский А.А. Зав. кафедрой Консультант Геодезия и...»

«Зарегистрировано в ГУ Минюста РФ по Северо-Западному федеральному округу 27 декабря 2006 г. N RU513080002006001 Принят решением Совета депутатов муниципального образования город Кировск с подведомственной территорией от 10 октября 2006 г. N 67 (с внесенными изменениями от 14 декабря 2006 г. N 93) УСТАВ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД КИРОВСК С ПОДВЕДОМСТВЕННОЙ ТЕРРИТОРИЕЙ ПРЕАМБУЛА Город Кировск (первоначальное название - Хибиногорск) образован 30 октября 1931 года Постановлением ВЦИК от 30...»

«Москва, Спартаковская ул., д. 7 (495) 646-87-21, 785-94-22 info@rnrdom.ru www.rnrdom.ru НОРМИРОВАНИЕ И СТАНДАРТИЗАЦИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для индивидуального малоэтажного жилищного строительства Московской области ТСН ПМС-97 МО Утверждены постановлением Правительства Московской области от 30.03.98 № 28/ АДМИНИСТРАЦИЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ Министерство строительства Московской области МОСКВА 1998 год...»

«ПРИНЯТ РЕШЕНИЕМ СОВЕТА ДЕПУТАТОВ от 29 ноября 2005г. № 20 УСТАВ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ЧИСТОВСКОЕ СЕЛЬСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ ОМСКОЙ ОБЛАСТИ ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 1. Наименование и правовой статус сельского поселения 1.Муниципальное образование - Чистовское – сельское поселение Оконешниковского муниципального района Омской области (далее – сельское поселение). 2.В состав сельского поселения входят три населенных пункта – село Чистово, д.Алексеевка, д.Язово. 3.Административным центром...»

«База нормативной документации: www.complexdoc.ru Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт промышленных зданий и сооружений ОАО ЦНИИПромзданий КОМПЛЕКСНАЯ МЕТОДИКА ПО ОБСЛЕДОВАНИЮ И ЭНЕРГОАУДИТУ РЕКОНСТРУИРУЕМЫХ ЗДАНИЙ Пособие по проектированию МДС 13-20.2004 Москва 2004 Р е ц е н з е н т - зав. кафедрой строительных конструкций Московского института коммунального хозяйства и строительства, д-р. техн. наук, проф. Ю.Н. Хромец. В работе изложены основные приемы и...»

«Жоба Проект Сулет, ала урылысы жне урылыс саласындаы мемлекеттік нормативтер АЗАСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫ РЫЛЫС НОРМАЛАРЫ Государственные нормативы в области архитектуры, градостроительства и строительства СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН АВТОМОБИЛЬ ЖОЛДАРЫ АВТОМОБИЛЬНЫЕ ДОРОГИ Р Н Х.ХХ-ХХ-20ХХ СН РК Х.ХХ-ХХ-20ХХ Ресми басылым Издание официальное азастан Республикасы рылыс жне трын й–коммуналды шаруашылы істері агенттігі Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства...»

«1 1. Цель освоения дисциплины Целью освоения дисциплины Экология землепользования является формирование у студентов навыка оценки воздействия неблагоприятных факторов на окружающую среду и проведения мероприятий по повышению эффективности рационального использования земель. 2. Место дисциплины в структуре ООП ВПО В соответствии с учебным планом по направлению подготовки 120700.62 Землеустройство и кадастры дисциплина Экология землепользования относится к дисциплинам по выбору студента...»

«Коммерческое предложение производство продажа аренда издание 8, 2013 PROJECT CO-FINANCED BY THE EUROPEAN REGIONAL DEVELOPMENT FUND UNDER THE OPERATIONAL PROGRAMME INNOVATIVE ECONOMY 2 Оглавление 1. Продукция 5 n Системы армирования бетона COMAX, BARTEC 6 n Система UNITEC 8 n Анкерные комплекты MURO-BET 9 n Балконные консоли ebea KP n Системы уплотнения n Опалубочные маты VALERO n Продукция и оборудование для строительства мостов n Стальные формы и картонная опалубка n Строительная техника n...»






 
© 2014 www.kniga.seluk.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Книги, пособия, учебники, издания, публикации»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.