WWW.KNIGA.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА - Книги, пособия, учебники, издания, публикации

 

Второе издание Справочника оценщика недвижимости

В 2011 году был издан небольшим тиражом Справочник оценщика недвижимости [1],

являвшийся результатом реализации организованного «Приволжским центром

финансового консалтинга и оценки» при поддержке средств массовой информации

большого проекта, в котором приняли участие ведущие оценщики более, чем из 50

городов России. Всего в указанном Справочнике были приведены данные по 65

характеристикам (параметрам) рынка недвижимости, используемые обычно оценщиками в процессе работы по оценке объектов недвижимости. Эти данные явились результатом обработки ответов, полученных в результате реализации проекта.

С выходом Справочника у Оценщиков появилась возможность использовать требуемые в процессе оценки характеристики, опираясь на мнение оценочного сообщества. Это позволило уменьшить влияние субъективного фактора при определении рыночной стоимости и обеспечить обоснованность оценки в тех случаях, когда другими способами обосновать используемые параметры и корректировки в силу недостаточной развитости отдельных сегментов рынка невозможно.

Указанный Справочник был полностью реализован в течение достаточно короткого времени. Оценщики приняли его к использованию, по крайней мере, в тех ситуациях, когда других данных о рынке недвижимости найти не представлялось возможным.

Почему выпустили второе издание?

Укажем причины, которые побудили авторов выпустить второе издание Справочника оценщика недвижимости.

Во - первых, весь тираж первого издания разошелся достаточно быстро, и мы не сумели обеспечить всех желающих приобрести его.

Во- вторых, результаты экспертного опроса, который проводился в 2010 году, к текущему времени устарели. Со временем рынок меняется, претерпевают изменение в сознании участников рынка приоритеты относительно ценностей, связанных с недвижимым имуществом. Проявляются новые тренды, тенденции. Меняются представления участников рынка относительно будущего недвижимости. Это порождает необходимость учесть новые реалии и отразить их в уточненных значениях характеристик рынка.

В-третьих, в процессе работы со Справочником выявилось, что в нем отсутствуют многие характеристики из числа тех, которые нужны Оценщику в ежедневной работе по оценке объектов недвижимости. Не только наш опыт, но и отзывы пользователей Справочника, убедили нас в необходимости расширить круг характеристик, которые следовало бы включить в новую редакцию, что мы и сделали в этом издании.

В-четвертых, за год работы мы обнаружили некоторые неточности и просто недостатки Справочника, прежде всего, недостаточно четкое описание некоторых характеристик рынка недвижимости, присутствие характеристик, которые практически не использовались, и другое. Это также явилось поводом, чтобы издать новую редакцию, в которой неточности и недостатки в какой-то степени были устранены.

Надеемся, что благодаря этим изменениям второе издание будет лучше отвечать своему назначению – как справочника, обеспечивающего помощь Оценщикам в тех случаях, когда все другие возможности найти требуемые для расчетов данные исчерпаны.

Общие сведения о втором издании Справочника.

Второе издание Справочника составлено на основе опроса и последующего обобщения результатов этого опроса 232 профессиональных Оценщиков из 53 городов России и содержит коллективные экспертные оценки 95 характеристик рынка недвижимости.

Этот проект был выполнен при поддержке Российского общества оценщиков и активном участии Вестника оценщика APPRAISER.RU, бюро оценки LABRATE.RU, а также журналов: РЕГИСТР ОЦЕНЩИКОВ и Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости RWAY.

Справочник является результатом реализации проекта, в процессе которого каждый Оценщик ответил на поставленные ему вопросы относительно численных значений наиболее значимых параметров (характеристик) рынка, которые он использует в своей практической работе в процессе оценки. Естественно, каждый Оценщик высказал свое субъективное мнение, основанное на его личном опыте и его личных статистических исследованиях рынка в основном в своем регионе. Однако в результате статистической обработки результатов опроса сформировалось обобщенное мнение профессиональных Оценщиков городов России, которое в некотором смысле представляет собой позицию оценочного сообщества по основным параметрам, необходимым в процессе работ по оценке недвижимости.

Как и в предыдущей редакции, все характеристики представлены в Справочнике в виде таблиц, содержащих точечные и интервальные значения указанных параметров, а также в виде коробчатых диаграмм и гистограмм, показывающих, как распределены эти характеристики внутри обозначенных интервалов.

Кроме того, отдельно приведены обобщенные характеристики с привязкой к ряду городов Российской Федерации, в т. ч.: г. Воронеж, г. Волгоград, г. Ижевск, г.

Калининград, г. Липецк, г. Н. Новгород, г. Омск, г. Пермь, г. Тула, г. Хабаровск.

Значительное место в Справочнике занимают таблицы с поправочными коэффициентами (корректировками), позволяющие корректировать цены по объектам аналогам. Также в Справочнике приведены параметры, характеризующие ожидания участников рынков в отношении дальнейшей динамики цен по различным сегментам рынка недвижимости. Кроме того, в Справочнике приведены общие параметры (степень недозагрузки, прибыль предпринимателя и т. п.).

Что нового внесено во вторую редакцию Справочника?

Прежде всего, все данные, приведенные в новой редакции Справочника, актуализированы на основе данных экспертного опроса 2012 года. Это относится ко всем таблицам, графикам, гистограммам.

Пересмотрены также все примеры расчетов стоимости объектов недвижимости на соответствие их новым данным.

Работая над вторым изданием Справочника, мы расширили перечень характеристик, дополнительно включив в него:

В блок1:

Процент операционных расходов, % от потенциального валового дохода, для трех сегментов недвижимости класса С и ниже: по офисам, торговым объектам, складским объектам.

Скидки по сегментам сельхозпостроек и баз отдыха.

Скидки по сегментам элитных квартир, жилых домов, коттеджей.

В блок 3:

Отношение цен земельных участков, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам аналогичных участков, передаваемых на правах собственности для участков: под производственно-складское использование, под офисное использование, под торговое использование, под придорожный сервис.

Отношение цен земельных участков под производственно-складское использование с железнодорожной веткой, к ценам аналогичных участков без железнодорожной ветки.

Отношение цен и ставок производственно-складских объектов, выполненных из дерева и сэндвич-панелей, к ценам и ставкам аналогичных объектов, выполненных из кирпича, ж/б панелей.

Отношение цен и ставок офисных объектов, выполненных из дерева, к ценам и ставкам аналогичных объектов, выполненных из кирпича, ж/б панелей.

Отношение цен и ставок торговых объектов, выполненных из дерева, к ценам и ставкам аналогичных объектов, выполненных из кирпича, ж/б панелей.

Отношение цен земельных участков под офисно-торговую застройку, расположенных на красных линиях крупных автодорог населенного пункта к ценам аналогичных участков, расположенных внутри квартала (на удалении от проезжей Отношение цен офисных объектов, расположенных внутри огороженной территории промбазы, к ценам аналогичных объектов, имеющих выход на улицу.

Отношение цен и ставок офисных и бытовых объектов, расположенных на территории промбазы, к ценам и ставкам отапливаемых производственноскладских площадей, расположенных на этой промбазе.

Отношение ставок открытых площадок к ставкам неотапливаемых производственно-складских площадей, расположенных на этой промбазе.

Отношение цен и ставок производственно-складских объектов, не обеспеченных грузоподъемными механизмами, к ценам и ставкам аналогичных объектов с ГПМ.

Отношение цен и ставок производственно-складских объектов, имеющих ж/д подъезд, к ценам и ставкам аналогичных объектов без ж/д путей.

Отношение цен и ставок холодильных складских объектов к ценам аналогичных стандартных отапливаемых складских объектов.

Отношение цен и ставок производственно-складских объектов, расположенных на втором этаже и выше, к ценам и ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже.

Перечень характеристик, образующих блок 2, был несколько сужен.

о теории и практике экспертных оценок Методы экспертных оценок - это методы организации работы со специалистамиэкспертами и обработки мнений экспертов, выраженных в количественной и/или качественной форме с целью формирования коллективного экспертного мнения, которое в последующем может использоваться при принятии решений. В данном случае коллективное экспертное мнение относится к установлению определенных характеристик рынка недвижимости, которые чаще всего трудно, а иногда и в принципе невозможно установить объективными методами, опираясь только на статистические данные их рынка. При этом опыт, знания и интуиция специалистов, соединенные с научно обоснованной процедурой формализации этих знаний и последующей корректной обработкой, позволяют в некоторой степени преодолеть известные трудности, связанные с недостатком рыночной информации.

Существует различные методы и подходы к сбору экспертных мнений [15, 16, 17]. В одних с каждым экспертом работают отдельно, он даже не знает, кто еще является экспертом, а потому высказывает свое мнение независимо от авторитетов. В других экспертов собирают вместе, при этом эксперты обсуждают проблему друг с другом, учатся друг у друга, и неверные мнения отбрасываются. В одних методах число экспертов фиксировано и таково, чтобы статистические методы проверки согласованности мнений и затем их усреднения позволяли принимать обоснованные решения. В других - число экспертов растет в процессе проведения экспертизы, например, при использовании метода "снежного кома".

Также большим разнообразием характеризуются методы обработки данных, полученных от каждого эксперта. В настоящее время не существует однозначных рекомендаций по их применению. По-видимому, наиболее продвинутые результаты в рассматриваемой области были получены в результате работы комиссии "Экспертные оценки" Научного совета АН СССР по комплексной проблеме "Кибернетика" в 70-90-х годах [17]. В данном проекте использовались отдельные положения из изложенной в этой работе методологии. В соответствии с принятым в цитируемой работе подходом предполагается, что ответы экспертов можно рассматривать как результаты измерений с ошибками. Они представляют собой независимые одинаково распределенные случайные элементы, вероятность принятия определенного значения убывает по мере удаления от некоторого центра — «истины», а общее число экспертов достаточно велико. Поэтому основными процедурами обработки индивидуальных экспертных оценок являются проверка согласованности и формирование группового мнения на основе математикостатистической обработки экспертной информации. Считается, что достоверность экспертных оценок тем выше, чем меньше разброс мнений, что может быть определено путем вычисления среднеквадратичного отклонения. В данном проекте используются отдельные положения из этой методологии.

Одним из наиболее важных вопросов является вопрос о характере собираемой информации. В зависимости от поставленных в анкете вопросов эксперты могут представлять информацию как в виде точечных оценок, так и в виде интервалов.

Концептуальные положения проекта Вопросы применения материалов Справочника в практической работе оценщиков обсуждались на различных конференциях, форумах и семинарах. Большинство оценщиков поддержало его. Большинство Заказчиков, на сколько нам известно, также согласились с возможностью использования приведенных в нем материалов. Однако были и другие мнения, которые содержали сомнения в возможности его эффективного использования в практической оценке.

Изложение концепции проекта по формированию коллективного экспертного мнения относительно рынка недвижимости Справочника и обоснование того, что приведенные в Справочнике данные реально отражают состояние рынка на текущий момент и его ожидания на ближайшее будущее, было изложено в первой редакции Справочника, а также в опубликованных статьях [4, 5, 33] и материалах Конференций [34, 35], на которых результаты названного проекта обсуждались.

В связи с изданием новой, расширенной и актуализированной версии книги, мы считаем необходимым еще раз вернуться к обсуждению этой темы и изложить свою точку зрения по позициям, которые вызывают вопросы и возражения у оппонентов.

Экспертные опросы участников рынка – дополнительный источник информации о рынках недвижимости.

Существует еще один источник информации о рынке. Дело в том, что состояние, настроение и ожидания рынка определяется сложным взаимодействием всех участников рынка и, прежде всего, продавцов и покупателей. Финансовые возможности участников, их мотивации в принятии решений относительно продажи/покупки недвижимости и, наконец, их ожидания являются движущей силой, определяющей цены на рынке на данный момент и их динамику на предсказуемое будущее. Поэтому информация, полученная непосредственно от участников рынка, может помочь сделать некоторые суждения относительно стоимости объектов недвижимости или, по крайней мере, понять, как те или иные факторы в сознании людей влияют на их стоимость. Именно участники рынка устанавливают свое отношение к объектам с различными ценностными характеристиками. В результате процесса ведения переговоров, например, снижаются цены сделок по отношению к ценам предложений. Участники рынка формируют систему ценностей, с помощью денежного эквивалента определяют, в какой степени важны те или иные характеристики объекта и как различные факторы влияют на стоимость объектов недвижимости. При этом каждый участник рынка, определяя свое отношение к объекту, неизбежно подвержен влиянию субъективных моментов, личной заинтересованности, мотивации и т. д. Однако цены на рынке определяется не отдельными участниками. Они формируются в результате взаимодействия субъективных мнений многих участников рынка. Поэтому различные обобщенные характеристики рынка, соотношения между ценами подобных объектов, общие ожидания и тенденции отражают коллективное мнение участников рынка. Таким образом, конкретные характеристики рынка недвижимости с одной стороны имеют субъективную природу, поскольку они отражают мнения отдельных субъектов. С другой стороны, эти характеристики являются результатом взаимодействия большого количества таких субъектов, и поэтому носят объективный характер.

В идеале полную картину рынка можно было бы воссоздать, если имелась бы возможность опросить всех участников рынка. Далее, располагая всей информацией, можно определить общие характеристики, отражающие общее состояние рынка недвижимости и все требуемые характеристики. Такой путь, конечно, не может быть реализован на практике. Поэтому следует искать другие способы практической реализации. Описываемый здесь проект является шагом в этом направлении.

В рамках данного проекта были собраны мнения оценщиков относительно параметров рынка, проанализированы, обработаны в соответствии с правилами и методами экспертного оценивания и сформированы коллективные экспертные оценки по необходимым для оценщиков параметрам, отражающим мнение большого количества профессиональных оценщиков из различных городов и субъектов Российской Федерации.

Здесь следует сразу отметить, что реализация данного проекта не является альтернативой статистическому исследованию рыночных данных. Проведенное исследование не следует рассматривать как решение проблемы информационного обеспечения оценочной деятельности. Поэтому сбор статистики по продажам различных объектов недвижимости, мониторинг рынка, всякого рода статистические исследования влияния различных параметров объектов недвижимости на их рыночную стоимость не могут быть заменены сбором и анализом мнений экспертов.

Почему коллективные экспертные оценки объективно отражают реальные соотношения на рынке?

Первое возражение наших оппонентов сводится к утверждению, что не всегда большинство (даже подавляющее большинство) бывает правым. Действительно, история знает случаи, когда это было не так. Наиболее яркий пример - всеми признанная в 16 веке геоцентрическая (Птоломеевская) система мира. А истина оказалась на стороне Коперника - одного ученого, противопоставившего свою гелиоцентрическую систему всем умам мира.

Но рынок это особая система, основными элементами которого являются люди. Рынок и его характеристики (прежде всего, цены) формируются в результате взаимодействия продавцов и покупателей, а также других участников рынка на основе их мотиваций, предпочтений, финансовых возможностей, ожиданий и отношению к рискам, а также той информации, которой они обладают. Как отмечено в [28], опытные игроки знают, что активность рынка определяется не столько реальными фактами, сколько представлениями участников рынка о них. Поэтому информация о характеристиках рынка в значительной степени содержится в конкретных мнениях субъектов рынка.

Так же, как изучение характеристик отдельных частиц в газе и анализ их коллективного поведения позволяет объяснить макроэффекты, присущие всему объему в целом, так и анализ мнений отдельных участников рынка может служить основой для оценки общих характеристик рынка. Поэтому прямым способом получения информации о внутренних процессах и механизмах рынка является опрос непосредственных участников рынка. Обобщенный по данным большого количества субъектов рынка, он отражает общее положение на рынке и его ожидания относительно будущего.

Естественно, опросить всех участников рынка недвижимости не представляется возможным. В таких ситуациях обычно используется выборочный метод, в основе которого лежит предположение о том, что мнения достаточно большой группы участников (образующих конечную выборку из генеральной совокупности) отражают общее мнение соответствующего сегмента в целом. Это возможно, если указанную выборку можно признать репрезентативной (представительной для данного класса объектов). Как известно, строго доказать репрезентативность той или иной выборки нельзя, оставаясь в рамках математических теорий. Такое доказательство может лежать в сфере неформального анализа источников информации от участников рынка.

оценщики?

В данном опросе мнение различных участников рынка представляют профессиональные оценщики, которые в силу своей профессии и просто опыта знают это лучше других. Такой выбор нам представляется вполне оправданным. Мы исходим из того, что в процессе своей работы оценщик самостоятельно определял поправочные коэффициенты различными доступными способами, в частности, на основе парных продаж. Как отмечалось выше, такие коэффициенты обычно определялись оценщиками на основе статистических данных малого объема. Поэтому экспертные оценки, предложенные отдельными оценщиками, сами по себе имеют недостаточную точность (большой коэффициент вариации). Однако, в силу закона больших чисел усредненные по большому количеству экспертов, они позволяют получить средние значения коэффициентов с существенно меньшим уровнем неопределенности. (Не утомляя читателя математическими выкладками и обсуждением условий и допущений, отмечу, что коэффициент вариации при усреднении по 200 наблюдениям снижается в 200, т.е.

примерно, в 14 раз).

Несколько по иному формируются мнения оценщиков относительно прогнозных характеристик. Эти мнения формируются на основе общения с участниками рынка, как при непосредственном контакте, так и путем знакомства с предложениями, опубликованными в различных СМИ, высказываний официальных политиков, известных аналитиков, возможно на собственном анализе ценовых трендов и интуиции оценщиков.

Таким образом, каждый оценщик, основываясь на личных знаниях, перерабатывая большие объемы информации о рынке, вырабатывает свое мнение, которое он может сформулировать в требуемом виде. Конечно, оценщики обладают разным объемом информации, да и способности к переработке информации у всех людей разные. Поэтому оценщики, опираясь даже на одинаковый опыт, имеют различающиеся суждения относительно тех или иных процессов и параметров рынка. В результате каждый оценщик имеет свои оценки будущих процессов, которые неизбежно содержат особенности его личного восприятия. Чтобы уменьшить влияние субъективной составляющей, характерной для каждого оценщика, в соответствии с концепцией проекта формируются коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости. Усредненные по мнениям отдельных оценщиков коллективные экспертные оценки отражают обобщенное настроение рынка. И эффект от усреднения оценок 200 специалистов такой же, как и в выше рассмотренном случае. Примерно то же можно сказать относительно других характеристик рынка недвижимости Еще раз. Почему именно профессиональные Оценщики наилучшим образом способны передать состояние рынка?

Этот вопрос вызывает в большей степени возражения наших оппонентов.

Поэтому на нем следует остановиться более подробно.

Для обеспечения репрезентативности выборочных данных очень важно правильно сформировать группу экспертов, принимающих участие в опросе. Возможны три варианта такого выбора.

1. В качестве экспертов могут выступать основные участники рынка – продавцы и покупатели недвижимости. Именно они в конечном счете определяют цены, по которым происходят сделки, формируют систему ценностей (на сколько процентов дешевле второй этаж для размещения офиса, чем первый и т. п.) и выражают через цены свое отношение к ожидаемым процессам на рынке. Однако поиск и опрос потенциальных покупателей и продавцов для каждого типа (класса) объектов недвижимости в достаточном количестве – нереальная задача. Поэтому от такой схемы реализации проекта пришлось отказаться.

2. Более реальным кажется опрос риелтеров. Следует сказать, что так считают некоторые оппоненты, полагая, что такой опрос позволил бы создать более реалистичную картину рынка. Такого же мнения придерживались и авторы первого проекта по созданию коллективных экспертных оценок характеристик рынка, пытаясь провести такой опрос среди нижегородских риелтеров. Действительно, риелтеры часто знают фактические цены сделок и лучше других могут определить фактические скидки, имеющие место в процессе торгов. Однако опрос риелтеров содержит ряд серьезных недостатков, которые делают такой опрос для целей определения коэффициентов рынка неэффективным. С ними столкнулись и авторы упомянутого проекта и поэтому вынуждены были отказаться от такого варианта его реализации.

Прежде всего, следует сказать, что риелтеры, даже владея объективной информацией о ценах сделок, никогда не оценивают в процессе своей работы (и в этом нет у них необходимости!) характеристики рынка, которые представляют наибольший интерес для оценщиков: степень недозагрузки недвижимости, уровень доходности, прибыль предпринимателя и др. Речь идет о количественных оценках, выраженных, например, в процентах. Они не занимаются прогнозами цен и уж, тем более, не интересуются ожидаемой доходностью от эксплуатации недвижимости. Они, конечно, знают, что цены офисов, расположенных на красной линии, выше цен таких же объектов на второй линии, но не проводят собственные статистические исследования или изучают исследования других специалистов с целью определения величины такого повышения. То же относится ко всем другим соотношениям, используемым в качестве корректирующих коэффициентов (поправок) в процессе оценки оценщиками. Таким образом, весьма далекие от аналитических исследований, которые им совершенно не нужны для работы, они не являются эффективными носителями той информации, которая нужна оценщикам.

Конечно, речь не идет о специалистах аналитических центров, например, центра Стерника Г. М., которые профессионально занимается аналитическими исследованиями рынков.

Существуют и другие причины, которые делают неэффективной работу с риелтерами.

Риелтеры не заинтересованы в таких исследованиях, и поэтому добиться от них участия в таком опросе оказалось достаточно сложно. Все это заставило нас отказаться от проведения широкого опроса среди риелтеров. Вместе с тем, при работе над Справочником мы пользовались консультациями и советами риелтеров, и они оказали нам существенную помощь в интерпретации и в анализе результатов.

3. Авторы проекта посчитали целесообразным прибегнуть к третьему варианту формирования экспертной группы. В качестве экспертов при определении коллективных оценок характеристик рынка недвижимости мы пригласили ведущих оценщиков, представляющих более 50 городов субъектов Российской Федерации.

Основанием для такого выбора послужило то, что каждый оценщик по характеру своей основной деятельности является собирателем информации о рынке. В качестве источников такой информации он использует, прежде всего, собственные исследования, основанные на анализе собранных им статистических данных. При этом оценщик анализирует и систематизирует информацию по десяткам аналогов для каждого отчета, выпуская десятки отчетов в месяц. В процессе такой работы оценщик собирает не только информацию, относимую непосредственно к объекту, но и сопутствующую информацию, представленную в объявлении. Например, изучая арендные ставки отапливаемых складских объектов, Оценщик параллельно может получить информацию: о ставках холодных складов на этой территории, офисов, открытых площадок, прав пользования ГМП и т.п. Эта информация оседает у оценщика, позволяя в дальнейшем определять существующие соотношения холодных и отапливаемых складов, офисов и складов и т.п Реализуя доходный подход, оценщик собирает информацию о загрузке сдаваемой в аренду недвижимости, об эксплуатационных затратах, о доходности об ожиданиях рынка.

Осуществляя оценку в рамках затратного подхода, оценщик вынужден устанавливать прибыль предпринимателя. Всю эту информацию он обобщает и непосредственно использует в процессе выполнения своих отчетов по оценке. Кроме того, квалифицированный оценщик изучает соответствующую литературу, систематически знакомится с периодическими изданиями (в том числе, электронными), проводит свои экспертные исследования, в том числе, путем личного общения с риелтерами и другими участниками рынка. Таким образом, обобщая мнение сотен оценщиков, каждый из которых в свою очередь представляет информацию, обобщенную на основе своих источников, мы формируем представление о рынке тысяч его участников.

Конечно, информация, который владеет один оценщик, может иметь серьезные изъяны. Например, поправочные коэффициенты, которые он определяет методом парных продаж, опираются обычно на недостаточный статистический материал, прогнозы отражают мнение узкого круга специалистов и т.д. Однако обобщение этой информации в виде коллективных экспертных оценок позволяет нивелировать отдельные колебания в информации, которой владеют отдельные оценщики, многократно повышая ее достоверность. Здесь в некотором смысле действует хорошо известный в статистике закон больших чисел. Отдельные колебания предложенных экспертами характеристик взаимно компенсируются, оставляя в итоге общую основу, отражающую мнение оценочного сообщества.

Репрезентативность выборки при таком подходе обеспечивается широким охватом мнений различных оценщиков из многих субъектов России.

Косвенным свидетельством того, что выборка исходных данных репрезентативна, служит тот факт, что результаты опроса носят однородный характер и проявляют статистическую устойчивость, как в пространстве, так и во времени. Это дает основание считать, что мнение, полученное на основании данных опроса ограниченной части участников рынка, отражает общие рыночные настроения.

коллективных экспертных оценок для подобных задач?

Прежде всего, отметим, что тема формирования обобщенного мнения участников рынка на основе экспертного опроса не нова. Первые работы в этом направлении проводились, начиная с 1999 года Экспертно-аналитическим отделом ГУ ГУИОН (Государственное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" СПб). В рамках этих исследований было определено соотношение между ценами спроса и предложений и ценами реальных сделок по всем классам недвижимости.

Также была исследована динамика этих цен в течение длительного периода и ожидания рынка. Опрос в 2004 году проводился среди 26 риэлтерских организаций [1]. Из более поздних работ следует отметить исследования [2], в рамках которого на основе анализа анкет ста оценщиков получены коллективные экспертные оценки размера скидки на торг, и работу [3], в которой изложены результаты экспертного опроса оценщиков г.

Новосибирска. Наконец, значительный вклад в формирование представлений о состоянии рынка недвижимости на основе экспертных опросов сделан компанией Ernst & Young [28]. Известно много работ зарубежных авторов, в которых коллективные экспертные оценки используются в качестве основы для принятия управленческих решений.

Формирование коллективных экспертных оценок параметров Опираясь на индивидуальные экспертные оценки Оценщиков, выносящих на базе профессиональных знаний, личного опыта и интуиции собственные суждения относительно параметров рынка недвижимости в текущий момент и в обозримой перспективе, сформировать коллективные экспертные оценки по различным характеристикам рынка недвижимости.

Участники проекта Проблема подбора экспертов для формирования коллективного экспертного мнения является одной из наиболее сложных и ответственных. При проведении первого этапа проекта нами в качестве экспертов были приглашены профессиональные оценщики недвижимости. Мы исходили из того, что их опыт работ по оценке, постоянное изучение (мониторинг) рынка и аналитический подход к анализу рыночных процессов позволяют наилучшим образом сформировать представление о параметрах рынка, а объединение мнений различных оценщиков - нивелировать индивидуальные особенности каждого из них. Следует отметить, что в процессе дискуссии на портале Labrate.ru, высказывались мнения, что в качестве экспертов следует пригласить непосредственных операторов рынка недвижимости – сотрудников риэлтерских компаний. Однако попытки собрать необходимую информацию по рынку недвижимости убедили, что риэлторы в основе своей далекие от аналитической работы, не готовы представить обобщенное мнение о состоянии рынка недвижимости. Кроме того, не будучи заинтересованными в результатах такой работы, они не обеспечат требуемой для исследований такого типа широты охвата рынка.

Таким образом, в качестве экспертов в проекте участвовали профессиональные Оценщики, имеющие опыт практической работы в области оценки имущества. Опрос экспертов осуществлялся посредством анкетирования со стандартным набором вопросов.

Всего в проекте приняли участие 232 профессиональных Оценщика из 41 региона и городов Российской Федерации: от Калининграда до Владивостока, от Астрахани до Петропавловск-Камчатского.

г. Архангельск г. Кемерово г. Ростов-на-Дону г. Великий Новгород г. Красноярск г. Саратов г. Екатеринбург г. Оренбург г. Челябинск г. Калининград г. Петропавловск-Камчатский О характере собираемой информации Одним из наиболее важных вопросов является вопрос о характере собираемой информации. В зависимости от поставленных в анкете вопросов эксперты могут представлять информацию как в виде точечных оценок, так и в виде интервалов.

Интервальные экспертные оценки - новое перспективное направление в теории и практике экспертных оценок, которое только начинает развиваться. При использовании метода интервальных экспертных оценок вместо оценивания показателя или характеристики объекта числом эксперт указывает интервал, в котором оцениваемая им характеристика содержится. Как отмечается в Отчете, выполненном на основе более чем двадцатилетнего опыта комиссии "Экспертные оценки" Научного совета АН СССР по комплексной проблеме "Кибернетика" [17], оценивание интервалом более естественно для эксперта, чем оценивание числом. И действительно, наш опыт семинаров в различных городах, включающих опрос слушателей, которые при этом выполняли функции экспертов, убеждает, что, например, указать интервал прогнозных значений ожидаемого темпа роста цен для Оценщика легче и понятнее, чем указать единственное значение требуемого параметра. Поэтому мы посчитали целесообразным воспользоваться методом интервальных экспертных оценок. Здесь, однако, следует заметить, что обработка таких данных не сводится к традиционным статистическим методам, а нуждается в применении специальных процедур анализа интервальных данных, которые в последнее время только начали развиваться.

недвижимости.

1. В качестве экспертов в нашем опросе участвовали практикующие Оценщики из числа тех, кто систематически знакомится, прежде всего, через ресурсы Интернет, с новыми разработками в области оценки. Как уже отмечалось выше, хотя сами оценщики непосредственно не участвуют в сделках, нам представляется, что они, постоянно работая с заказами на оценку, в связи с аналитическим характером такой работы, больше способны к обобщениям относительно рыночных процессов, чем другие участники рынка.

Корректность и эффективность такого выбора была подтверждена результатами опроса при реализации первого и второго этапов проекта. Поэтому мы посчитали целесообразным сохранить принцип формирования группы экспертов и пригласили к участию в опросе в качестве экспертов профессиональных Оценщиков.

2. В исследованиях приняли участие 232 оценщика - представителей 53 городов Российской Федерации, что позволило расширить географию наших исследований и составить более полное представление о характеристиках рынка всей территории России по сравнению с двумя предыдущими этапами. Одной из целей исследования было выявление зависимости величины оцениваемых параметров от характеристик субъекта Федерации (численности городов и доходов населения), поскольку эти характеристики являются важным ценообразующим фактором. Объем данных позволил осуществить такое исследование. Сравнительные характеристики по трем этапам обобщены в таблице.

Коллективные экспертные оценки характеристик недвижимости участвующих в проекте в проекте недвижимости, определенных в результате экспертного опроса 3. Принципиальной является форма представления мнений экспертов. Изучив опыт исследований на предыдущих этапах, мы посчитали необходимым отказаться от традиционного подхода, когда в процессе опроса запрашиваются точечные значения требуемых характеристик рынка. Ограничивая эксперта требованием указать одно значение, мы ставим его в затруднительное положение, когда он должен выбрать одно значение из множества, которые он использовал на практике. Поэтому в опросных анкетах по всем трем блокам вопросов предлагалось указать интервал, в котором, по мнению эксперта, должен находиться определяемый параметр (например, скидка на уторгование).

4. Поскольку исходными данными по результатам экспертного опроса являются интервальные значения, обработка данных осуществляется с использованием, наряду с традиционными, иных процедур интервального анализа. В частности, в качестве результата обработки использовался интервал значений, представляющий собой пересечение исходных интервалов. Если такой интервал существует, то он может рассматриваться как консенсусный, поскольку включает те значения характеристик, которые согласуются со мнением всех экспертов. Однако, поскольку при 232 участниках опроса интервал, представляющий пересечение всех 232 интервалов, чаще всего сужается до нуля, мы исключаем часть значений. В некотором смысле полученный по неполному набору начальных интервалов, результирующий интервал значений характеризует приближенный консенсус. А доля экспертов (количество экспертов, чье мнение попадает в сформированный интервал, отнесенное к общему количеству участников опроса) в некотором смысле может рассматриваться как степень этого приближения. При этом, однако, следует понимать, что этот интервал принципиально отличается от доверительного интервала, который представляет собой область, в которой с заданной вероятностью (которую в этом случае называют доверительной) находится значение оцениваемого параметра.

Особенности экспертного исследования • Широкий круг характеристик, по которым формируется коллективное экспертное мнение • Широкая география экспертов (53 города) и большое количество экспертов • Экспертные мнения в виде интервалов • Дифференциация характеристик рынка по типам недвижимости • Привязка параметров рынков недвижимости по городам. Выделено городов, по которым формируется отдельные характеристики.

• Издание справочника: оформление всех результатов в виде Справочника, доступного для использования оценщиками.

Какие параметры и характеристики рынка представлены в Справочнике?

Все исследуемые характеристики рынка представлены в виде трех блоков • Общие характеристики рынка недвижимости на момент исследования.

• Прогнозные характеристики рынка недвижимости. Ожидания участников рынка на ближайший год и на последующие 5 лет.

• Поправочные коэффициенты, используемые для приведения данных по объектам – аналогам к объекту оценки.

Рассмотрим каждый из них в отдельности.

Общие характеристики рынка недвижимости.

К этому блоку, в частности, относятся: скидки на торг (уторгование), прибыль предпринимателя, процент недозагрузки при сдаче в аренду. В принципе указанные характеристики могут быть получены непосредственно из анализа статистических данных по ценам продаж. Однако непосредственное получение первичной информации для их определения сопряжено с техническими трудностями. Рассмотрим, например, величину скидки на торг (уторгование).

Изложенные комментарии относятся также и к другим характеристикам из этого блока.

Прогнозные характеристики рынка недвижимости.

Для этого блока наибольшее значение имеют экспертные оценки, поскольку он характеризует ожидания рынка, которые в принципе никаким другим способом, кроме как путем опроса участников рынка, получить нельзя. Здесь важно отметить одно обстоятельство, на которое уже обращалось внимание в статье [4]. Рыночную стоимость объекта недвижимости определяет не то, что в действительности произойдет с этим объектом, а то, как на момент оценки рынок «думает» об этом. Поэтому, если оценивать, например, коттедж будет доктор магии Воланд, и, если в процессе оценки он учтет то, что известно только лично ему, а именно, что сосед через пару недель поскользнется на пролитом масле, что он сломает ногу и в расстройстве уснет с горящей сигаретой, и в результате загорится его дом, а от него огонь перейдет на оцениваемый дом, и поэтому такой дом на рынке сегодня ничего не стоит, то это будет неверный результат. Рыночная стоимость этого коттеджа на данный момент будет такова, как ситуацию оценивает рынок, обладающей только той информацией, которая сегодня доступна большинству участников рынка, а не избранным. Поэтому оценщикам нужно знать не мнение отдельных экспертов, даже самых квалифицированных, а то, как эти мнения преобразовались, преломились в коллективном сознании участников рынка, сформировав на этой основе общие ожидания рынка. Конечно, существуют различные математические модели, позволяющие прогнозировать случайные процессы, в том числе: процессы, характеризующие изменения цен в обозримом будущем. Это, прежде всего, методы, основанные на теории подобия, методы, основанные на авторегрессионных моделях временных рядов, и наиболее простые и распространенные (но, отнюдь, не наиболее эффективные) методы регрессионного анализа (выявление трендов). Однако, все эти методы, которые используют аналитики для формирования прогнозов, оказываются не очень полезными в процессе оценки. Ожидания рынка и, соответственно, цены на рынке формируются его конкретными участниками. Поэтому коллективные экспертные оценки, составленные на основе опроса большого числа оценщиков, содержат наиболее значимую информацию относительно того, какие ожидания на рынке в текущий момент формируют рыночные цены на продаваемую недвижимость.

Поправочные коэффициенты (корректировки) Коэффициенты, позволяющие приводить ценовые данные по одним объектам недвижимости к другим, которые в некотором смысле подобны оцениваемым, расширяют возможности сравнительного подхода. Однако поправочные коэффициенты, рассчитанные, например, методом парных продаж на основе малого числа исходных данных, имеют высокий уровень неопределенности, что неизбежно снижает точность оценки рыночной стоимости. Как показывает анализ рыночных данных, цены даже внутри однородной выборки обычно имеют большой разброс, обусловленный самой статистической природой цен на рынке. Обычно при использовании метода парных продаж оценщик формирует выборочные значения корректирующих коэффициентов, представляющих отношение наблюдений из двух независимых выборок по ценам объектов, различающихся по одному параметру, называемому параметром сравнения. В этом случае коэффициент вариации (стандартное отклонение коэффициентов, выраженное в относительных единицах по отношению к среднему значению) ориентировочно в 2 раз превышает коэффициент вариации для первичной выборки. А образуемая после корректировок квазиоднородная выборка, используемая непосредственно для оценки рыночной стоимости, будет уже в 3 раз иметь больший коэффициент вариации, чем соответствующая однородная выборка. Таким образом, с одной стороны, метод парных продаж позволяет расширить исходную для оценки выборку, привлекая объекты – аналоги после соответствующих корректировок, с другой – в результате увеличивается рассеивание выборочных данных за счет использования поправочных коэффициентов, рассчитанных с большой погрешностью. Особенно это проявляется для сегментов рынка, характеризующихся низкой ликвидностью, для которых рассеивание результатов весьма большое. В этом случае оценка рыночной стоимости таких объектов с расчетом поправочных коэффициентов по малой выборке приводит к недопустимо большим погрешностям и расширение выборки за счет «приведенных»

данных в этом случае приводит к отрицательному эффекту: снижению точности итоговой оценки. Эти проблемы могли бы быть сняты, если расчеты поправочных коэффициентов выполнялись бы на основе достаточных по размеру выборок. Однако необходимым объемом данных отдельные оценочные компании обычно не располагают. А объединить статистику из разных источников в единый информационный ресурс – задача, пока далекая от разрешения. В некоторой степени преодолеть эти затруднения позволяют коллективные экспертные оценки, обобщающие информацию, полученную от многих оценщиков.

Инвариантность характеристик и проблема сегментации рынка недвижимости С точки зрения возможности и целесообразности дальнейшего использования коллективных экспертных характеристик важнейшими являются вопросы: какие характеристики являются инвариантными (общими) для рынков России в целом, а какие характеристики сохраняют инвариантность только в пределах одного города или, может быть даже, района? Другими словами, какие характеристики проявляют специфику в зависимости от того, в каком регионе они используются, а какие не зависят от региона, а их различие обусловлено только статистической природой, которая неизбежно ведет к разбросу. В зависимости от ответа на эти вопросы следует формировать сегменты рынка, в пределах которых можно обобщать полученные характеристики. Следует иметь в виду, что специалиста, занимающегося обобщением таких данных, подстерегают ошибки двух типов. С одной стороны, формируя общие по всей России и единые по разнородным группам недвижимости параметры, мы рискуем получить сверх общие выводы, нивелирующие особенности регионов и отдельных типов объектов недвижимости. В этом случае мы рискуем получить мало что говорящие характеристики о рынке в целом, о которых образно говорят, как о «средней температуре по больнице». С другой стороны, попытки получить рыночные характеристики для каждого населенного пункта или для каждой узкой группы объектов тоже не выглядят оправданными. Действительно, рынок представляет собой саморегулируемую систему. Он не допускает нарушения равновесия в течение длительного периода. Поэтому, если появляется сегмент рынка, в котором, например, прибыль предпринимателя существенно выше, чем в других сегментах, то по законам саморегуляции рынка в этот сегмент устремляются инвестиции, которые в силу конкурентного механизма свободного рынка приводят к выравниванию условий инвестирования и, соответственно, к обеспечению примерно такой же прибыльности проектов (при сохранении одинаковых рисков). Также инвариантной по различным сегментам рынка должна сохраняться доходность и ожидания роста арендных ставок и цен недвижимости. Трудно представить себе ситуацию, когда в сопоставимых по всем экономическим и социальным характеристикам населенных пунктах следует ожидать разнонаправленное движение (в одних рост, в других падение) цен.

Поэтому чрезмерная сегментация рынка не всегда оправдана. Вопрос о формировании сегментов рынка, в пределах которых можно обобщать характеристики рынка, и использовать одно и то же значение, не является тривиальным и нуждается в дополнительных исследованиях. В книге приведены как усредненные данные (средние, интервалы, гистограммы) по всем данным, так и обобщенные данные по отдельным городам. Естественно, мы могли это сделать только по части городов, по которым исходных данных оказалось достаточно (не менее 8 анкет). Мы оставляем за оценщиком, выполняющим оценку, выбор того, использовать ли обобщенные по всей территории России характеристики или ограничиться характеристиками, рассчитанными по данным, относящимся только к своему городу.

Представление результатов статистической обработки и их интерпретация В части представления результатов обработки данных экспертного опроса второе издание Справочника полностью повторяет первое издание.

В результате статистической обработки информации, представленной в анкетах, были получены обобщенные параметры рынка, ожидания его участников и усредненные соотношения между ценами подобных объектов, различающихся отдельными характеристиками.

Существуют различные формы представления результатов обработки:

в виде точечных оценок, в виде интервалов, в виде гистограмм, в виде коробчатых диаграмм.

В книге приведены все упомянутые формы представления. В зависимости от конкретной ситуации и дополнительной информации, которой располагает оценщик, он может использовать ту или иную форму.

Точечная оценка и доверительный интервал В качестве точечной оценки математического ожидания (центра рассеивания) данных чаще всего используются среднее всех данных. В теории статистического вывода показано, что такая оценка имеет наименьший средний квадрат ошибки в классе линейных несмещенных оценок (более точно: при весьма общих предположениях она является наилучшей линейной оценкой [14]). Рассчитанные средние значения приведены в соответствующих таблицах. Как известно, в силу ограниченности объема выборки, такая оценка не может обеспечить точное совпадение с оцениваемым параметром. Поэтому в той же таблице приведен доверительный интервал, отвечающей высокой доверительной вероятности (0.95). Приведем фрагмент одной из таблиц:

Показатель Сред- Доверительный Кол-во ставки офисноторговых объектов Смысл доверительного интервала и доверительной вероятности хорошо известен.

Хотелось бы только обратить внимание читателя, что интервал относится только к среднему значению – он не показывает диапазон, в котором находится само выборочное значение.

Например, информация из приведенного фрагмента таблицы позволяет сделать следующее утверждение: с доверительной вероятностью 0.95 математическое ожидание величины скидки на уторгования находится в интервале: [6% - 10%]. При этом диапазон значений скидок, которые использовали оценщики в процессе оценочной деятельности, может быть значительно шире (см. ниже).

Толерантный (расширенный) интервал Как известно [29], толерантный интервал - интервал, определяемый по выборке, относительно которого можно утверждать с заданным уровнем доверия (1-), что он содержит, по крайней мере, указанную долю Р совокупности. Границы статистического толерантного интервала называются статистическими толерантными границами. Уровень доверия (1- ) - вероятность того, что толерантный интервал, определенный описанным методом, будет содержать не менее чем долю совокупности. Наоборот, вероятность того, что толерантный интервал будет содержать менее, чем долю Р совокупности, есть.

Приведенный в данной книге интервал не является толерантным интервалом в полном смысле так, как он определен в статистической теории и федеральном и международном стандарте [29]. Тем не менее, в используемом здесь виде он наиболее близок по существу к такому интервалу, и поэтому мы посчитали возможным использовать этот термин здесь.

В отличие от доверительного он показывает интервал, в котором с высокой вероятностью (75 и более процентов) находится значение соответствующей характеристики (поправки, коэффициента и т. п.). Другими словами, толерантный интервал показывает диапазон, в котором находятся большинство (более 75-80%) значений этой характеристики, используемых оценщиками в практической деятельности по оценке недвижимости. Эти интервалы приведены в виде таблицы, пример которой показан ниже.

офисноторговых объектов В соответствии с информацией, содержащейся в приведенном фрагменте таблицы, большинство оценщиков (а именно 77%) используют в практической работе по оценке скидки на уторгование из диапазона: [3 - 20%]. Заметим, что в силу того, что распределение значений не симметричное, среднее значение в общем случае не совпадает с серединой этого интервала.

Коробчатые диаграммы Коробчатые диаграммы представляют собой достаточно распространенный способ визуализации данных.

Коробчатую диаграмму называют «коробкой с усами», «ящиком с усами» (поанглийски boxplot, box plot, box-and-whisker diagram). Автором этого способа визуализации считают американского математика и статистика Джона Уайлдера Тьюки, известного своими работами по робастному оцениванию. Основная идея метода заключается в том, что на основании анализа данных формируется «коробка», границы которой выбраны таким образом, чтобы обозначить интервал, в котором находится большинство данных (по крайней мере, больше половины). При этом расширенный интервал включает все данные за исключением отдельных выбросов, которые рассматриваются как ошибки. В рамках общей идеи компактного отображения основной информации о выборке, возможны различные модификации. Данный тип визуализации данных одновременно изображает пять величин, характеризующих статистическую выборку: минимальное значение, нижнюю границу интервала, среднее значение, верхнюю границу этого интервала, максимальное значение. Таким образом «коробка» показывает диапазон нахождения большинства значений. Что касается «усов», то с их помощью изображаются максимальное и минимальное значения выборки. В тех случаях, когда данные близки между собой, усы пропадают, и «коробка» вмещает все наблюдения.

По существу коробчатые диаграммы не несут дополнительной информации по сравнению с информацией, содержащейся в таблицах с толерантными интервалами.

Коробчатые диаграммы очень компактны, с их помощью удобно сравнивать распределения, соответствующие различным выборкам, В книге они приведены для выборок малого размера, относящиеся к отдельным городам. В представленном виде они позволяют оценщику увидеть не только, как различаются средние значения по городам, но и интервалы, в которых находится большинство значений, используемых оценщиками этих городов. Коробчатые диаграммы могут быть построены на относительно небольшом количестве данных. Поэтому, в отличие от гистограмм, они приведены для каждого города в отдельности. К сожалению, не по всем городам организаторы проекта располагают достаточным количеством данных. Поэтому мы были вынуждены ограничиться анализом только по 10 городам, по которым было прислано не менее анкет.

Гистограммы Наибольшую информацию о данных несут гистограммы.

Гистограмма представляет собой столбиковый график, построенный по полученным за определенный период данным, которые разбиваются на несколько интервалов. Число данных, попадающих в каждый из интервалов (частота) выражается высотой столбика.

Для построения гистограммы по данным вариационного ряда с равными интервалами, на оси абсцисс откладывают значения аргумента, а на оси ординат - значения частот.

Далее строят прямоугольники, основаниями которых служат отрезки оси абсцисс, длины которых равны длинам интервалов, а высотами - отрезки, длины которых пропорциональны частотам соответствующих интервалов. Гистограмма дает наглядное изображение того, с какой частотой повторяется то или иное значение или группа значений. Таким образом, при вычерчивании гистограммы совокупность прямоугольников располагают на горизонтальной оси. Основаниями прямоугольников являются интервалы, на которые разбивается ряд значений, а ординатами - относительные частоты, характеризующие число значений, попавших в каждый интервал. В результате получают ступенчатую фигуру в виде сдвинутых друг к другу прямоугольников, площади которых пропорциональны частотам.

Гистограмма наглядно показывает величину и характер разброса исследуемой характеристики. В отличие от коробчатых диаграмм гистограмма показывает, какие значения более часто используются оценщиками. Основываясь на них, оценщик может более аргументировано делать свой выбор. Поскольку построение гистограмм имеет смысл только, если имеется достаточно много данных (не менее 50 - 100), в книге приведены гистограммы только на основе полных выборок по России в целом. Поскольку гистограммы построены по достаточно большому количеству данных (примерно наблюдений), эти гистограммы позволяют увидеть характер плотности распределения исследуемой характеристики, интерпретируемой как случайная величина.

Общие выводы из анализа результатов опроса Перед тем как приводить конкретные результаты, укажем на основные выводы, которые вытекают из общего анализа данных.

1. Разброс мнений Оценщиков практически по всем позициям чрезвычайно широкий.

Так, например, скидка на уторгование для помещений колеблется в интервале от 0 до 35%. Использование скидок к ценам предложений с разбросом без объективных оснований в таких пределах приводит к тому, что результат оценки идентичных объектов может у разных Оценщиков изменяться в разы. Это подтверждает, что использование при оценке субъективных параметров, отражающих индивидуальное мнение отдельных оценщиков, без формирования общих ориентиров, основанных на коллективном мнении профессиональных Оценщиков, неизбежно влечет за собой чрезмерную субъективность результатов оценки и, как следствие, снижение их воспроизводимости. Чтобы обеспечить воспроизводимость и сопоставимость результатов оценки, следует в тех случаях, когда отсутствует принципиальная возможность объективно из рыночных данных рассчитать соответствующие коэффициенты, использовать коллективных экспертные оценки. Это в некоторой степени позволяет преодолеть проблемы низкой воспроизводимости результатов оценки идентичных объектов.

2. В процессе исследований по всем позициям проводился статистический анализ на предмет наличия / отсутствия зависимости исследуемых характеристик рынка от регионов. Результаты таких исследований представлены в книге в виде коробчатых диаграмм, характеризующими разброс соответствующих характеристикам по 10 городам, по которым имелось достаточно данных для обобщения. Города расположены в порядке возрастания численности. В основном рассмотренные характеристики не проявили статистически значимой зависимости от параметров субъектов Федерации, таких как численность городов или реальные доходы населения в соответствующем субъекте. Это значит, что в качестве таких характеристик можно принимать единые значения по всем субъектам Федерации, не связывая их с региональными особенностями. Это, кстати, важно и с точки зрения обеспечения сопоставимости результатов, полученных Оценщиками в различных регионах России. Тем не менее, мы посчитали возможным оставить в книге данные по каждому из упомянутых городов. Решение вопроса о том, использовать ли данные, обобщенные по России в целом, или использовать информацию, относящуюся к конкретному городу, мы оставляем оценщику.

3. Несмотря на большой разброс мнений, удается получить оценки параметров, близкие к консенсусным, т.е. параметрам, с которыми согласны подавляющее большинство (по крайней мере, больше половины) из всех Оценщиков. В некоторых случаях эксперты демонстрировали более высокую сходимость мнений. По отдельным параметрам представленные интервалы значений отвечали мнению более 80% опрошенных экспертов. Возможность построения интервалов, представляющих пересечение большого количества экспертов из различных городов России также является свидетельством того, что рассматриваемые характеристики рынка недвижимости не проявляют значимой зависимости от региона и могут использоваться Оценщиками России, не зависимо от места нахождения объекта оценки.

Краткие комментарии к результатам экспертного опроса Экспертный опрос, в котором принимает участие такое большое количество специалистов и знатоков рынка недвижимости, представляющих различные регионы страны, позволяет не только получить некоторые средние характеристики в разрезе всех основных сегментов рынка недвижимости, но и увидеть скрытые тенденции, характерные для рынка недвижимости.

Прежде всего, отметим, что вновь рассчитанные характеристики по многим позициям незначимо отличаются от соответствующих характеристик, приведенных в первом издании, что свидетельствует об устойчивости статистических оценок, основанных на достаточно большой статистике (более 200 наблюдений) и относительной стабильности ценностей и предпочтений участников рынка в период его спокойного (без кризисов) развития. Вместе с тем, наблюдаются вполне объяснимые изменения характеристик рынка, которые отражают объективно присутствующие процессы в соответствующих сегментах рынка. Так, например, ожидаемые в следующем году темпы роста стоимости коммерческой недвижимости несколько возросли по отношению к подобным ожиданиям два года назад. При этом ожидания на более длительный период – 5 лет стали менее оптимистичными. Значимо уменьшились скидки на торг. Это отражает тот факт, что за последние годы рынок недвижимости несколько оживился, спрос возрос, и покупатели снизили свои требования к продавцам в части снижения предлагаемых цен. Об оживлении рынка аренды свидетельствуют данные относительно недозагрузки объектов коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду. Уменьшение недозагрузки (и соответственно увеличение загрузки) коммерческой недвижимости – достаточно надежная тенденция, проявившаяся в ответах экспертов.

Интерпретация результатов и общие рекомендации по использованию экспертных оценок Изложенные результаты, по мнению авторов, могут быть использованы в процессе оценочной деятельности, связанной с оценкой объектов недвижимости и земельных участков. При этом, однако, следует помнить, что выбор конкретных значений используемых параметров или характеристик должен сопровождаться содержательным анализом соответствующего сегмента рынка и анализом того, как рассматриваемый объект недвижимости соотносится с другими объектами недвижимости данного класса.

Ниже приведены общие рекомендации по их выбору.

1. Прежде всего, следует помнить, что, если имеется возможность определить соответствующие характеристики и поправки на основе статистического анализа рыночных данных, необходимо эти воспользоваться. В частности, для определения поправочных коэффициентов, отражающих влияние различных факторов, следует использовать метод парных продаж. Если, например, имеются данные по ценам предложений и соответствующие данные по ценам фактических сделок, может быть определена соответствующая поправка на уторгование. Подобные исследования могут быть проведены и с целью определения других рыночных характеристик. При этом, однако, следует помнить, что определение параметров по малой выборке и при наличии большого разброса может сопровождаться большими ошибками. Поэтому при использовании статистических методов следует строить доверительные интервалы, определять статистические характеристики разброса данных (среднеквадратическое отклонение, дисперсию), и на основании их анализа принимать взвешенное решение.

Таким образом, если имеется рыночная информация, позволяющая надежно и с удовлетворительной точностью (которая определяется методами математической статистики) определить требуемые характеристики или поправочные коэффициенты путем прямой обработки этих данных, то полученным результатам такой обработки следует отдавать приоритет над предложенными здесь экспертными оценками. В этом случае материалы данного исследования следует использовать в качестве индикативных для проверки корректности исходных статистических данных и методов их обработки.

2. Полученные коллективные экспертные оценки параметров рынка характеризуют общее мнение большинства опрошенных экспертов, основанное на личной практике каждого из них. Поэтому предложенные в таблицах интервалы значений этих параметров следует рассматривать как диапазоны наиболее вероятных значений в типовых или наиболее распространенных случаях. При этом, однако, в каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, которые следует учитывать при выборе конкретных значений соответствующего параметра или коэффициента. Поэтому, если ситуация стандартная, и, по мнению оценщика, не содержит признаков, отличающих ее от типового для данного сегмента состояния рынка, то в качестве требуемой характеристики (степени загрузки, наличия отопления, ожидаемого темпа роста и т. д.) рекомендуется использовать средние значения, приведенные в соответствующих таблицах. При этом следует учитывать, что уровень неопределенности этих величин задается доверительными интервалами, также приведенными в таблицах.

3. Как отмечалось выше, если неформальный анализ рыночной ситуации показывает, что ситуация отличается от типовой, значение этого параметра может быть смещено в сторону увеличения/снижения в пределах приведенных толерантных интервалов с учетом характера и значимости факторов, влияющих на требуемую характеристику. Например, при определении значения скидки на торг (уторгование), если объектом оценки и соответственно его аналогом являются складские помещения в сельской местности, крайне редко торгующиеся в этом районе, то скидка на уторгование может быть увеличена до максимального значения, т. е. верхней границы интервала до 20% и даже более. С другой стороны при оценке торговых помещений в престижном районе города скидка на уторгование к цене аналога, расположенного в таком же районе, может быть снижена до минимальных значений 0-2%. Такие же рекомендации относятся и к поправочным коэффициентам, заданным средними значениями и интервалами. В случае стандартных ситуаций могут быть рекомендованы средние значения. В случае ситуации, характеризующейся выраженными особенностями, поправочные коэффициенты могут быть скорректированы в пределах приведенных в таблицах диапазонов. Например, в стандартной ситуации соотношение цен в цокольном помещении к помещениям на первом этаже может быть принято равным среднему значению – 0,84. В случае же использования в качестве аналога особенно хорошего помещения на цокольном этаже этот коэффициент может быть увеличен до 0,95 и даже 1.

4. Поскольку, как показал анализ анкет, оценщики иногда используют поправки, выходящие за границы 30%, верхняя граница в отдельных случаях превышает эту величину. Однако использование корректировок, превышающих 30%, не рекомендуется.

В противном случае объект, данные по цене продажи которого требуют более значимой корректировки, не рекомендуется рассматривать в качестве объекта – аналога.

Исключение могут составить отдельные ситуации, когда оценивается объект, характеризующийся крайне низким спросом, когда данных по объектам – аналогам собрать не представляется возможным. В этом случае рекомендуется приводить подробное обоснование используемого коэффициента.

Кроме того, результаты оценивания, полученные с использованием корректировочных коэффициентов, превышающих 30-процентный порог, могут использоваться как индикативные. В этом случае они могут предостеречь оценщика от ошибок, которые возможны в случае некорректного использования метода парных продаж.

5. Следует обратить внимание, что если стоимость одного объекта (А) меньше стоимости другого объекта (В) на N%, то это не означает, что второй объект (В) больше первого (А) на те же N%. Обратное приведение в этом случае не вызывает затруднений.

Однако следует помнить, что, если при прямом приведении поправка меньше 30%, то при обратном это условие может нарушиться, и тогда возникают проблемы, рассмотренные в предыдущем пункте.

Что дает оценщику коллективная экспертная оценка?

Основные результаты проекта 1. Собраны мнения более 200 специалистов, постоянно и в течение многих лет занимающихся анализом рынков недвижимости, исследованием ценообразующих факторов по различным типам недвижимости и в различных регионах, в наибольшей степени отражают состояние текущего рынка, его тенденции, понять, чем дышит рынок сегодня, и что ждут его участники в будущем. Это само по себе интересно как аналитикам рынка, так и специалистам, занимающимся практическими приложениями теории рынка и, прежде всего, оценкой объектов недвижимости.

2. Информация, содержащаяся в анкетах, заполненных оценщиками разных городов, позволяет увидеть, как рынок в различных регионах оценивает влияние факторов стоимости и как он прогнозирует процессы ценообразования в обозримом будущем.

Сопоставление усредненных по всем городам характеристик и таких же характеристик по отдельным регионам позволяет выделить инвариантные характеристики рынка, т. е.

характеристики, независящие от принадлежности недвижимости к конкретному городу. Особенно важной является информация о том, насколько различаются взгляды оценщиков, отражающие мнение рынка, в различных регионах и в различное время.

3. Анализ и обработка полученных анкет позволяет установить диапазоны (интервалы) параметров, которые необходимы оценщику в процессе работы по оценке конкретных объектов. Конечно, они не могут полностью заменить статистического анализа цен продаж, имеющих место на рынке. Полученные экспертным путем характеристики не следует рассматривать как безусловную альтернативу такому анализу. Однако, в тех случаях, когда отсутствуют иные более надежные способы расчета таких характеристик, коллективные экспертные оценки представляют собой разумные ориентиры для введения соответствующих поправочных коэффициентов, позволяющих перевести цены аналогов в подобные им объекты оценки.

4. Особенно важную роль в процессе оценки должны сыграть параметры, отражающие прогнозы экспертов относительно будущей динамики цен на рынке недвижимости.

Мнения квалифицированных оценщиков, постоянно анализирующих различные сегменты рынков недвижимости, в наибольшей степени способны отразить общие ожидания участников рынка. Поэтому использование этих характеристик в расчетных схемах в рамках доходного подхода представляется разумной альтернативой личных прогнозов оценщика, непосредственно работающего над оценкой.

5. Поскольку коллективные экспертные оценки обобщают мнения большого количества оценщиков, они практически исключают субъективную составляющую, присущую мнению каждого оценщика. Поэтому их использование с одной стороны защищает пользователей отчета от преднамеренного манипулирования оценщиком результатом оценки, с другой защищает оценщика от претензий контролирующих организаций в отсутствии обоснований используемых в расчетах параметров.

6. Точность поправочных коэффициентов, полученных на основе экспертного опроса, может быть существенно повышена, если воспользоваться идеями байесовского подхода. В этом случае полученные интервалы следует рассматривать в качестве основы для построения априорного распределения неизвестных коэффициентов, а информация непосредственно из статистики рынка в соответствии с байесовским методом используется для определения соответствующего апостериорного распределения. Такая оценка, использующая одновременно априорные сведения, содержащиеся в коллективных экспертных оценках и данных статистического анализа рынка, имеет меньшую неопределенность и поэтому обеспечивает более высокую точность. Это, однако, требует разработки специальной методики.

1. Результаты опроса риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений в 2004 году. Экспертно-аналитический отдел ГУ ГУИОН. Ресурс Интернет:

http://www.realtymarket.org/stati-kolleg/Rezultati-oprosa-rielterskix-organizacii-osostoyanii-rinka-nejilix-pomeshenii-v-2004-godu.html 2. Марчук А.А. Использование экспертного мнения при определении размера скидки на торг, Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки»- 2007 г, № 3. Вольнова В. А., Храпель Е. И., Балакина Е. П., Определение рыночной величины арендной ставки помещений объекта оценки методом поправочных коэффициентов.

Журнал: «Имущественные отношения» №4 (55), 4. Лейфер Л. А., Гришина М. Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости, Регистр оценщиков, №3, 5. Лейфер Л. А. Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости (Предварительные итоги второго этапа проекта), Регистр оценщиков, №3, 6. Лейфер Л. А. Методы использования релевантной информации в индивидуальной и массовой оценке (проблема малой выборки и неоднородности статистических данных). Сборник материалов международного конгресса оценщиков СНГ «Массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости в целях изъятия для государственных и муниципальных нужд, формирования кадастра и приватизации», Уфа, 35-26 мая 2010 г.

7. Анисимова И. Н., Баринов Н. П., Грибовский С. В., Учет разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости. «Вопросы оценки - №2, 2004.»

8. Кривозубов С. П. Сравнительный подход. Сборник материалов международного конгресса оценщиков СНГ «Массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости в целях изъятия для государственных и муниципальных нужд, формирования кадастра и приватизации», Уфа, 26 мая, 2010г.

9. Яскевич Е.Е., Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб, http://www.labrate.ru/.

10. Лейфер Л.А., Кашникова З.А., Кузьмин А.В. Мультипликаторы для оценки земельных участков // Материалы конгресса "10 лет оценочной деятельности в России". М.: 2003.

11. Справочник по оценке бизнеса «Среднеотраслевые характеристики финансовой деятельности предприятий». Нижний Новгород, 12. Справочник Промышленность России: сравнительный анализ прибыльности, выпуск 2004 года. Интерфакс-АКИ, http://www.labrate.ru/ 13. Справочник Экономика России: сравнительный анализ прибыльности, выпуск года. Интерфакс-АКИ, http://www.labrate.ru/.

14. Вощинин А.П. Интервальный анализ данных: развитие и перспективы // Заводская www.aup.ru/books/m162/4_lit.htm 15. Орлов А.И. Теория принятия решений. Учебное пособие. - М.: Издательство "Март", 2004. http://www.aup.ru/books/m157/2_3.htm 16. Орлов А. И. Устойчивость в социально-экономических моделях. — М.: Наука, 1979. — 17. Современный этап развития теории экспертных оценок. Глава отчета по результатам научного семинара "Математические методы анализа экспертных оценок" Ресурс Интернет: http://www.5ballov.ru/referats/preview/24162/ 18. М. Дж. Кендалл, А. Стьюарт Статистические выводы и связи. Главная редакция физико-математической литературы изд-ва «Наука», 19. Топунов А.А. (5 курс, каф. ЭиМН), Озеров Е.С., д.т.н., проф. Разработка оптимальной стратегии загрузки торговых, офисных помещений. Ресурс Интернет: spbgpu-dreem.ru › download/files/tezisy/ 20. Мисовец В., Обоснование и расчет поправки на площадь объекта оценки при оценке недвижимости. (04.09.2002), http://www.labrate.ru/ 21. Развитие и перспективы рынка торговой недвижимости в России – аналитика. 2009.

Ресурс Интернет: http://www.c-nn.ru/news/3/ 22. Ресурс Интернет: http://fininfo-ural.ru/index/0- 23. Табакова С. А. Определение прибыли девелопера при реализации инвестиционных проектов. 2004. Ресурс Интернет: http://old.rcb.ru/archive/articles.asp?id= 24. Серебрянникова А. А. Профессиональная оценка недвижимости — как это делается Ресурс Интернет: http://www.dailystroy.ru/experts/125.html 25. Мониторинг №1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов http://www.cpcpa.ru/Publications/016/ 26. Мониторинг №2 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов http://www.cpcpa.ru/Publications/ 27. Мониторинг №3 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ (весна 2007 г.) Ресурс Интернет:

28. Аналитический бюллетень рынка недвижимости России, Ernst & Young 2009. Ресурс Интернет: http://www.cpcpa.ru/Publications/020/.

29. Национальный стандарт Российской Федерации. Статистические методы.

Статистическое представление данных. Определение статистических толерантных интервалов. Дата введения 2005-09-01. ИСО 16269-6:2003 "Статистическое представление данных. Часть 6: Определение статистических толерантных интервалов" (ISO 16269-6:2003 "Statistical interpretation of data-Part 6: Determination of statistical tolerance intervals").

30. Лейфер Л. А. Обобщенный метод Инвуда.// «Вопросы оценки», № 31. Лейфер Л. А. Доходный подход при оценке недвижимости. Типизация моделей прогнозируемых денежных потоков.// «Вопросы оценки» №3 2007.

32. Лейфер Л. А. Шегурова Д. А. Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты. Под редакцией Лейфера Л. А. Нижний Новгород, 2011, 204 с.

33. Лейфер Л. А. Использование «Справочника оценщика недвижимости» в оценке.

Регистр оценщиков № 5, 2012.

34. Лейфер Л. А. Информационное обеспечение работ по оценке недвижимости.

Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости. Труды Конференции. г. Уфа, 35. Лейфер Л. А. Возможности привлечения дополнительной информации для повышения точности оценок. Место коллективных экспертных оценок в системе информационного обеспечения оценочной деятельности. Обоснование возможности их применения в оценочной деятельности. Материалы IV Поволжской научнопрактической конференции оценщиков «Статистические методы массовой и индивидуальной оценки. Проблемы точности и неопределенности, апрель, 36. Лейфер Л. А. Определение валового рентного мультипликатора и коэффициента капитализации на основе «исторических» данных (Метод экстракции), Регистр оценщика №2,

 
Похожие работы:

«СВЕРХЪЕСТЕСТВЕННОЕ: Жизнь Уилльяма Бранхама КНИГА ЧЕТВЁРТАЯ: ЕВАНГЕЛИСТ И ЕГО ОДОБРЕНИЕ (1951 — 1954) Оуэн Джоргенсен 1 Эта книга отличается от всех прочитанных вами книг. В воздухе образовался свет и затем поднялся к потолку — под его янтарным сиянием стоял Ангел Господень. Билл задрожал от страха. Однако, хотя он и трепетал, он был благодарен, что Ангел пришёл. Возможно, сейчас он сможет выйти из этого тупика. — Кто эти люди, и что подразумевается под ними? — спросил Билл. Ангел стоял,...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Тверской государственный университет УТВЕРЖДАЮ Декан юридического факультета Л.В.Туманова 2012 г. Учебно-методический комплекс по дисциплине КВАЛИФИКАЦИЯ ПРЕСТУПЛЕНИЙ ПРОТИВ ЛИЧНОСТИ для студентов 5 курса 030501.65 ЮРИСПРУДЕНЦИЯ Форма обучения: очная Обсуждено на заседании кафедры Составитель: уголовного права и процесса к.ю.н., доцент 5 сентября 2012 г....»

«Руководство по регистрации некоммерческих организаций в Республике Казахстан (пошаговая инструкция) Алматы 2013 1 © 2013. Международный Центр Некоммерческого Права (ICNL) Автор: Г.М. Кужукеева, правовой консультант по Казахстану Международного центра некоммерческого права. Редакторы: Б.Ж. Айтимов (правовой консультант по программе “Развитие через региональное сотрудничество”), Г. М. Кужукеева. Настоящее пособие было опубликовано благодаря помощи американского народа, оказанной через Агентство...»

« МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ  Федеральное государственное бюджетное   образовательное учреждение   высшего профессионального образования   Пензенский государственный университет (ПГУ)    Пензенское региональное отделение  Общероссийской общественной организации  Ассоциация юристов России        Экстремизму – отпор!    Первый молодежный форум   Приволжского федерального округа    (г. Пенза, 2526 октября 2012 г.)    Материалы форума  Под редакцией  доктора юридических наук, доцента ...»

«Кэрролл Ли, Тоубер Джен - Дети Индиго-2. Праздник цвета Индиго Перев. с англ. — К.: София; М.: ИД София, 2003. — 240 с. Главная задача этой книги — предложить материал как для развлечения, так и для глубоких размышлений о воспитании. Нам хочется, чтобы книга помогла вам вникнуть в реальные переживания этих детей; с другой стороны, мы надеемся, что вы не раз улыбнетесь, читая ее. Мы, родители, должны осознать: прежние приемы воспитания и дисциплины уже не эффективны. И если мы сможем понять, что...»

«ТРУДЫ ОРЕНБУРГС КОГО ИНСТИТУТА (фили ал а) М ГЮА_ ( в ы п у с к три н а д ц а ты й) Оренбург – 2011 1 ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИ Е ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬ НОГО ОБРАЗОВАНИЯ МОСКОВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ ИМЕНИ О.Е. КУТАФИНА ОРЕНБУРГСКИЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ) ТРУДЫ ОРЕНБУРГСКОГ О ИНСТИТУТА ( фил иа л а ) МГЮ А_ _ _ _ _ (выпуск тринадцатый) Оренбург – 2011 Учредитель: Оренбургская областная организация Попечительский совет Оренбургского института (филиала)...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Амурский государственный университет Кафедра Гражданского права УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС ДИСЦИПЛИНЫ Правовые основы природопользования Основной образовательной программы по направлению подготовки по специальности 130301 Геологическая съемка, поиски и разведка месторождений полезных ископаемых Благовещенск 2012 1 УМКД разработан доцентом...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Тюменский государственный нефтегазовый университет ОТЧЕТ О САМООБСЛЕДОВАНИИ ОСНОВНОЙ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ 260800.62 Технология продукции и организация общественного питания Тюмень, 2013 СТРУКТУРА ОТЧЕТА О САМООБСЛЕДОВАНИИ ОСНОВНОЙ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ Введение 1 Организационно-правовое обеспечение образовательной 2 деятельности...»

«ПАМЯТКА ПО ПОДГОТОВКЕ РУКОПИСЕЙ К ИЗДАНИЮ И ПОЛИГРАФИЧЕСКОМУ ВОСПРОИЗВЕДЕНИЮ Омск 2011 Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Сибирская государственная автомобильно-дорожная академия (СибАДИ) Издательство СибАДИ ПАМЯТКА ПО ПОДГОТОВКЕ РУКОПИСЕЙ К ИЗДАНИЮ И ПОЛИГРАФИЧЕСКОМУ ВОСПРОИЗВЕДЕНИЮ Составитель Е.В. Садина Омск СибАДИ Памятка по подготовке рукописей к изданию и полиграфическому воспроизведению / сост. Е.В. Садина; Издательство...»

«62 ЭКОЛОГИЯ ISSN 1561-4212. ВЕСТНИК ВКГТУ № 1, 2013. ЭК ОЛ ОГ И Я УДК 628.511 М.Ф. Богатырев ВКГТУ им. Д. Серикбаева, г. Усть-Каменогорск А.М. Богатырев ДГП ВНИИцветмет, г. Усть-Каменогорск НОРМИРОВАНИЕ ВЫБРОСА ЗАГРЯЗНЯЮЩИХ ВЕЩЕСТВ В АТМОСФЕРУ: КАК УЧИТЫВАТЬ ФОНОВОЕ ЗАГРЯЗНЕНИЕ Для сохранения качества атмосферного воздуха на требуемом нормативном уровне с целью защиты здоровья людей в соответствии с Экологическим кодексом Республики Казахстан для каждого источника загрязнения атмосферы (ИЗА)...»

«ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ АБХАЗИЯ О Национальном банке Республики Абхазия (Банке Абхазии) (с изменением и дополнением от 15 июня 2011 г. № 2942-с-IV) Глава 1. Общие положения Статья 1 Статус, цели деятельности, задачи, функции, полномочия Национального банка Республики Абхазия (Банка Абхазии) определяются Конституцией Республики Абхазия, настоящим Законом и другими законами. Банк Абхазии является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба Республики Абхазия и своим...»

«Владимир Соколов ОФОРМЛЕНИЕ ПЕЧАТНЫХ МАТЕРИАЛОВ НА БИБЛЕЙСКУЮ ТЕМАТИКУ Справочное руководство Версия 1.1.18 Киев, 2013 УДК [655.4:27]=161.1/.2’06(035+038) ББК 76.17(2Рос+4Укр)+86.37 Соколов В. Ю. С59 Оформление печатных материалов на библейскую тематику : Справочное руководство / Владимир Соколов. — К.: Help for Heart, 2013. — 76 с. ISBN ??? В справочном руководстве представлены типичные сокращения названий книг Библии на русском и украинском языках, правила форматирования, горячие клавиши и...»

«СОДЕРЖАНИЕ Введение 7 1. Организационно-правовое обеспечение образовательной деятельности 8 2. Структура института и система управления им 14 2.1 Структура института 14 2.2 Соответствие организации управления институтом уставным требованиям и Положению об институте 20 2.3 Соответствие собственной нормативной и организационнораспорядительной документации действующему законодательству, Уставу университета и Положению об институте 28 2.4 Организация взаимодействия структурных подразделений...»

«пособие для начинающих инвесторов СОВЕТЫ ПРОФЕССИОНАЛОВ ИнвестИцИИ с умом вступление КаК избежать ловушеК фондового рынКа СЕКРЕТ УСПЕХА маржИнальная торговля увеличьте свою прибыль в разы ФОНдОВЫй РЫНОК Интернет-трейдИнг получайте доход не выходя Из дома налогИ псИхологИя право ВСЕ чТО ХОЛОдНЫй Ум, ПО КАКИм НУжНО зНАТь жЕЛЕзНЫЕ НЕРВЫ, ПРАВИЛАм ИНВЕСТОРУ мИЛЛИОНЫ НА РАбОТАюТ СчЕТУ бИРжИ Паевые фонды пиоглобал Эссет Менеджмент – специализирован ная компания по управлению инвестициями, которая...»

«№ 224, весна, 2014 № 224, весна, 2014 Бытовая и От редакции Мир Животных и Уважаемые читатели! Дорогие друзья! оргтехника, ваШ ДоМ........ 10 раСтениЙ....... Перед вами новый номер информационно-справочного каталога Инфоцентр Иваканцтовары..... № 1 (224), весна 2014 г. ново: товары, услуги, цены. Мы рады представить обновленный вариант этого, несоБаннО-ПРаЧеЧнЫе УсЛУГИ, веТеРИнаРнЫе УсЛУГИ мненно, полезного и популярного издания, тем более что всегда стараемся сделать его...»

«Тверская областная универсальная научная библиотека им. А.М. Горького Научно-методический отдел Информационный доклад о деятельности тверских муниципальных библиотек в 2008 году Тверь 2009 1 Часть I. Библиотеки – 2008: факты, цифры, события Тверские библиотеки в условиях муниципальной реформы: итоги года Ещ один год освоения реалий, возникающих в результате действий многих игроков на поле распространения и деления полномочий согласно федеральному закону ФЗ-131, не дал библиотекам принципиально...»

«Благотворительный фонд БЕРЕГА СПРАВОЧНОЕ ПОСОБИЕ В ПОМОЩЬ ДЕТЯМ-СИРОТАМ Краткий обзор законодательства субъектов Российской Федерации по мерам социальной поддержки детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей Москва 2012 УДК 349.3:364.65-053.2-058.862(470-3) ББК 65.272 К26 К26 В ПОМОЩЬ ДЕТЯМ-СИРОТАМ. Краткий обзор законодательства субъектов Российской Федерации по мерам социальной поддержки детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Справочное пособие / Отв.ред....»

«Карта обеспеченности образовательного процесса учебной и учебно-методической литературой, методическими разработками, программно-информационными источниками по специальности/направлению подготовки Агрономия 110201.65 шифр наименование ООП Cправочно: Cправочно: максимальная максимальная степень степень давности давности обязательной обязательной литературы литературы по циклам по циклу ГСЭ ЕН, Проф. 2008 Объем фонда по видам информационых Количество обучающихся, изучающих наменование практик,...»

«Оглавление 2 Введение 1 2 Организационно-правовое обеспечение образовательной 2 3-4 деятельности Общие сведения о реализуемой основной образовательной 3 4-8 программе Структура и содержание подготовки бакалавров 3.1 8-14 Сроки освоения основной образовательной программы 3.2 14-15 Учебные программы дисциплин и практик, диагностические 3.3 15- средства Программы и требования к итоговой государственной 3.4 аттестации Организация учебного процесса. Использование инновационных 4 17- методов в...»

«Правозащитный Совет Санкт-Петербурга ДОКЛАД о положении дел с правами человека в Санкт-Петербурге за 2012-2013 годы Санкт-Петербург 2013 Редактирование и макетирование отчета выполнено СПб ОО Гражданский контроль Свобода собраний и ассоциаций. Раздел подготовлен АНО Ресурсный правозащитный центр, при подготовке были использованы данные федеральной прямой линии по правовой поддержке НКО (8-800-3333-068). Свобода от дискриминации. Раздел подготовлен Антидискриминационным центром Мемориал....»




 
© 2014 www.kniga.seluk.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Книги, пособия, учебники, издания, публикации»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.